Hotelverkauf in München & Umland: So gelingt der Exit

München zählt Ende 2024 rund 98.000 Betten in 469 Betrieben, Zimmerauslastung ca. 70 %, durchschnittlicher Zimmerertrag ~98 € – weiter unter 2019, aber deutlich über 2023. Einfach München Landeshauptstadt München

Kurzfassung / Key Facts (Stand: 28.08.2025)

• Event-getriebene Spitzen (z. B. EXPO REAL, bauma) heben ADR/RevPAR temporär deutlich an – wichtig für Timing & Pricing.

Öffentlich gelistete Verkaufsangebote schwanken stark: aktuell ca. 3 Objekte in der Stadt, ~2 im Landkreis (ImmoScout24). Bayernweit ~59. Je nach Portal sind im Stadtgebiet 3–9 Inserate sichtbar – Off-Market bleibt jedoch üblich. ImmoScout24 Immowelt

Bettensteuer: In Bayern aktuell verboten (Landesrecht); München klagt gegen das Verbot – für Verkäufer/Betreiber derzeit keine Übernachtungssteuer einzuplanen. DEHOGA BayernBayerische Staatszeitungdestinet.de

München ist ein High-Demand-Markt mit starker Kongress-, Messe- und Leisure-Nachfrage. 2024 legten Erlöse und Auslastung weiter zu; zugleich wuchs die Bettenzahl – die Auslastung blieb damit unter dem Vorkrisenniveau, was Käufer in der Due Diligence berücksichtigen. Für Verkäufer heißt das: operatives Momentum nutzen, aber realistische KPIs ansetzen. Einfach München Landeshauptstadt München

Warum ist der Hotelverkauf in München besonders?

Event-Spitzen (Oktoberfest, EXPO REAL, bauma, Intersolar, Fußball-Spiele etc.) treiben ADR/RevPAR punktuell stark – ideales Timing für Vermarktungsstarts, Bieterverfahren oder Management-Meetings.

Regulatorisch relevant: In Bayern gibt es derzeit keine Bettensteuer; die politische und gerichtliche Auseinandersetzung bleibt jedoch ein Beobachtungspunkt für Käufer. DEHOGA BayernBayerische Staatszeitungdestinet.de

Der öffentliche Markt ist klein und fluktuiert täglich. Als Momentaufnahme (heute):

Wie viele Angebote gibt es am Markt?

• Stadt München: ca. 3 Hotels „zum Kauf“ gelistet (ImmoScout24).

• Landkreis München: ca. 2 Hotels (ImmoScout24).

• Bayern gesamt: ca. 59 Hotels (ImmoScout24).

• Portal-Streuung: immowelt zeigt im Stadtgebiet teils 3–9 Treffer (teils auch Suchgesuche/Neubauprojekte). Interpretation mit Vorsicht.

Wichtig: Ein erheblicher Teil der Transaktionen erfolgt diskret Off-Market (insbes. Stadthotels & Betreiberimmobilien). Das erklärt die Diskrepanz zwischen gefühlter Nachfrage und Portal-Listings. Christie & Cohotelimmobilien-verkauf.de

Preisfindung & Deal-Struktur: Worauf Käufer achten

Ertragswert / EBITDA-Multiplikator

• Stabile 12–24-Monats-KPIs, Adjustments (Owner’s Costs, Non-Recurring), Forecast mit Event-Kalender.

Rendite-Bandbreiten (Core-Lagen Top-7) zuletzt ~4,7–5,5 %; München tendenziell am unteren Ende. ASSETPHYSICS

Asset Deal vs. Share Deal

• Asset Deal (Grundstück/Gebäude/Inventar) vs. Share Deal (z. B. GmbH/PropCo/OpCo). Steuerliche Effekte (GrESt, Verlustvorträge etc.) vorab mit Steuerberater strukturieren.
• Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % (vergleichsweise niedrig). IHK München

Pacht-, Betreiber- & Markenverträge

• Laufzeiten, Mietstaffeln, Indexierung, CapEx-Pflichten, Key-Money, HMA-Klauseln, Change-of-Control.

Genehmigungen & Technik

• Brandschutz, Lärmschutz, Stellplätze, Gastro-Konzession, Hygiene, Barrierefreiheit, Energie (GEG/ESG-Roadmap).

Personal & Übergang

• § 613a BGB (Betriebsübergang), Betriebsvereinbarungen, Dienstpläne, Outsourcing-Verträge (Housekeeping, F&B, Wäsche).

CapEx-Plan

• Zimmer, Bäder, TGA, Fassaden, digitale Gästereise; Drei-Jahres-CapEx & ROIC-Begründung.

Best Practice: So bereiten Verkäufer den Prozess vor

• Datenraum (Finanzen, Verträge, Technik, ESG, CapEx, Gutachten) + Monthly P&L/STR-Style KPI-Deck mit Event-Kalender.
• Vendor Commercial & Technical DD – typische Red Flags proaktiv klären.

• Pricing-Story: Peak-Events (Oktoberfest, EXPO REAL, Messekalender) als Planungsprämisse belegen. STR

• Off-Market-Fenster nutzen, um qualifizierte Käufer zuerst zu aktivieren; bei Bedarf später kontrolliertes Bieterverfahren.

Zugang zu Betreiberketten, Family Offices, HNWI, spezialisierten Fonds – viele Deals laufen nicht über Portale. Christie & Cohotelimmobilien-verkauf.de

Warum mit einem spezialisierten Hotel- & Gastro-Makler verkaufen?

• Vertraulichkeit: Schutz von Team, Gästen & Rating – diskrete Ansprache statt öffentlicher Inserate.

• Know-how in Betreiberverträgen/HMA & CapEx: Kaufpreis wird im Ertragswert entschieden, nicht im Exposé-Design.

• Transaktionssteuerung: DD-Choreografie, Q&A, SPA-Term-Sheets, Timelines – Time-to-Close zählt.

Ihre Vorteile mit Absolut Gastronomie Immobilien (München & Süddeutschland)

• Fokus-Nische: Hotels & Gastronomie-Assets – keine “Generalisten”. Sie sprechen mit Markt-Insidern für München & Umgebung.
• Qualifiziertes Käufer-Ökosystem: Betreiber, Boutique-Marken, Budget-& Lifestyle-Ketten, Investoren – kuratiert, bonitätsgeprüft.

• Off-Market First: Diskrete Vorplatzierung bei Perfect-Fits; optionaler Wechsel ins strukturierte Bieterverfahren.

• Wertstory & Zahlen: EBITDA-Normalisierung, Event-Hebel, CapEx-Plan, Rendite-Case – als Investment-Memorandum aufbereitet.

• Operative Brücke: Auf Wunsch Betreiber-Suche (Pacht/Mietvertrag) parallel zum Investmentprozess.

• München-Know-how: Messe- & Eventkalender, Mikro-Lagen, Projekt-Pipeline, Behördenlogik – entscheidend für Deal-Speed.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Zu spätes KPI-Cut-off: QTD/MTD nicht sauber – führt zu Nachverhandlungen.
• CapEx unterschätzt: Käufer preisen CapEx aggressiv ein → Preisabschlag.

• Unklare Vertragslage: Alte Lieferanten-/Brauerei-/Pachtverträge brechen die Story.

• Falsches Timing: Listen ohne Event-Rückenwind oder parallel zu marktweiten Angebotswellen.

Bei guter Vorbereitung 4–7 Monate bis Closing; Share-Deals oft schneller als komplexe Asset-Deals.

FAQ

Wie lange dauert ein Hotelverkauf in München?

Richtwert über EBITDA × Multiplikator (Marktbandbreite, Renditeziele, CapEx). Spitzenlagen profitieren von engeren Renditen. ASSETPHYSICS

Was ist mein Hotel wert?

Aktuell nein – das bayerische Gesetz untersagt sie; die Stadt München klagt. Für Kalkulationen derzeit ohne ansetzen. DEHOGA Bayern Bayerische Staatszeitung

Gibt es in München eine Bettensteuer?

Deutschlandweit zog der Markt 2024/25 wieder an; Core-Investoren & Ketten sind selektiv, aber aktiv.

Wie viele Käufer sind aktiv?

Sie planen den Verkauf Ihres Hotels in München oder Umgebung? Wir erstellen kostenfrei eine Erst-Wertindikation inkl. Pricing-Story, Off-Market-Anspracheplan und Event-Timing – diskret und zielgenau.

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