Hotel verkaufen in Deutschland: Markt, Kriterien und Bewertung 2026

Ein Hotel zu verkaufen ist kein gewöhnlicher Immobilienverkauf. Wer erfolgreich verkaufen will, muss verstehen, wie der aktuelle Markt funktioniert, welche Kriterien den Preis bestimmen – und wer als Käufer überhaupt in Frage kommt. Dieser Artikel gibt einen Überblick über den deutschen Hotelinvestmentmarkt 2025/2026 und zeigt, worauf es beim Verkauf wirklich ankommt.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Der Markt hat sich stabilisiert. Nach Jahren der Zurückhaltung überstieg das Hotelimmobilien-Transaktionsvolumen 2025 erstmals seit 2022 wieder den Fünfjahresdurchschnitt – je nach Berater zwischen 1,66 und 1,9 Milliarden Euro, ein Plus von rund 19 bis 38 % gegenüber 2024.
• Das erste Halbjahr 2026 ist schwächer, aber kaum. Mit 721 bis 790 Millionen Euro lag es unter dem außergewöhnlich starken H1 2025 – allerdings bei der höchsten Anzahl einzelner Deals seit 2019. Der Rückgang ist fast vollständig auf fehlende Großtransaktionen zurückzuführen, nicht auf nachlassende Nachfrage.
• Es gibt nicht einen Hotelmarkt, sondern zwei. Über dem statistisch erfassten institutionellen Markt (Trophy Assets, Portfolios, Top-Städte) liegt ein weitaus größerer, kaum erfasster Markt privat geführter Häuser, Landhotels und Ferienhotels – wo der Großteil der realen Verkäufe stattfindet.
• Die Größe bestimmt den Käuferkreis. Objekte bis etwa 50 Zimmern fallen durch das Raster großer institutioneller Investoren. Erst ab rund 80 Zimmern, in guter Lage und „betriebsbereit", werden Objekte Teil institutioneller Ankaufsprofile.
• Der häufigste Fehler beim Verkauf ist die Bewertung. Ein Hotel wird nach seinem Ertrag bewertet, nicht nach dem Quadratmeterpreis. Wunschpreise verhindern Abschlüsse.
• Nachfolgedruck treibt das Angebot. Laut IHK finden rund 81 % der übergabebereiten Seniorenbetriebe in der Gastronomie keinen Nachfolger.

Der Hotelmarkt 2025/2026: Status quo

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat sich 2025 deutlich erholt, getragen von robuster Tourismusnachfrage: Mit rund 497,5 Millionen Übernachtungen hat Deutschland 2025 einen neuen Rekord aufgestellt. Parallel stieg der Anteil der Hotelimmobilie am gesamten gewerblichen Investitionsvolumen laut Colliers von fünf Prozent (2024) auf sieben Prozent (2025).

Entscheidend für diese Rückkehr ist ein Punkt, der technischer klingt als er ist: Nach Jahren, in denen Käufer und Verkäufer in den Preisvorstellungen weit auseinanderlagen, nähern sich die Erwartungen wieder an. Erst das schafft verlässliche Referenztransaktionen, auf deren Basis weitere Deals kalkulierbar werden.

Wichtig für den Kontext: Diese Zahlen spiegeln fast ausschließlich den institutionellen, großvolumigen Teilmarkt wider. Der Markt familien- und inhabergeführter Häuser – das Kerngeschäft der meisten regionalen Verkäufe – taucht darin kaum auf. Beide Märkte folgen anderen Regeln. Wer ein Hotel verkaufen will, muss zunächst wissen, in welchem der beiden er sich bewegt.

Der Transaktionsmarkt in Zahlen

Gesamtjahr 2025. Die führenden Immobilienberater meldeten unterschiedliche Gesamtvolumina:

• JLL: rund 1,84 Milliarden Euro in 64 Deals; ausländische Investoren machten mit 51 % (928 Millionen Euro) mehr als die Hälfte des Volumens aus. Nach Risikoprofil dominierte Value-Add mit 52 %, gefolgt von Core (25 %) und Core-Plus (23 %).
• Colliers: rund 1,66 Milliarden Euro, ein Plus von 19 % gegenüber 1,39 Milliarden Euro (2024). Rund 82 % des Volumens entfielen auf große Einzeldeals.
• Andere Berater meldeten bis zu 1,9 Milliarden Euro.

Das Jahr wurde durch mehrere Landmark-Transaktionen geprägt: der Verkauf des Mandarin Oriental in München (mit rund 150 Millionen Euro laut BNP Paribas Real Estate der größte Einzeldeal des Jahres), des Steigenberger am Kanzleramt in Berlin, des Motel One Cologne-Messe und des Courtyard by Marriott Munich City Center. München und Berlin führten das Städteranking mit großem Abstand an.

Erstes Halbjahr 2026.

• JLL: rund 741 Millionen Euro (–18 % gegenüber dem sehr starken H1 2025 mit 901 Millionen Euro), 28 Deals inklusive fünf Portfoliotransaktionen. Die größte war das Penta-Portfolio mit rund 275 Millionen Euro.
• CBRE: rund 720,9 Millionen Euro (–23,8 %), geprägt von vielen kleineren Transaktionen; die Spitzenrendite für Hotels mit langfristigen Mietverträgen lag bei 5,25 %.
• BNP Paribas Real Estate: rund 790 Millionen Euro – faktisch auf Vorjahresniveau (–4 %), mit einem beschleunigten zweiten Quartal (475 Millionen Euro) und erstmals seit 2019 mehr als 50 Halbjahrdeals.

Die Käuferstruktur in H1 2026 (JLL) ist aufschlussreich: Aktivste Gruppe waren vermögende Privatpersonen (HNWI) und Family Offices mit rund 37 %, gefolgt von institutionellen Investoren (35 %), Hotelbetreibern (12 %) und Private Equity (10 %). Ausländische Investoren machten erneut mehr als die Hälfte des Volumens aus.

Zwei Märkte, nicht einer

Die entscheidende Erkenntnis für jeden Verkäufer: Der Käuferkreis eines Hotels hängt fast vollständig von Größe, Lage und Betriebsbereitschaft ab.

• Bis ca. 50 Zimmer / Landgasthof / Ferienhotel außerhalb der Metropolregionen: Für große institutionelle Investoren und Fonds ist dieses Segment in der Regel zu klein. Käufer kommen hier aus einem anderen Kreis: private Hoteliers, Owner-Operators, regionale Investoren, kleinere Betreiberketten und Nachfolger.
• Ab ca. 80 Zimmern, gute bis metropolitan gelegene, „betriebsbereite" Standorte: Erst hier beginnt das institutionelle Ankaufsprofil. Gefragt sind Objekte mit soliden Betreiberkonzepten, idealerweise langfristigen Pacht- oder Direktpachtverträgen, gutem Gebäudesubstanz und resilienten Lagen.

Strukturdaten bestätigen, dass privat geführte Hotels den größeren, wenn auch weniger sichtbaren Teil ausmachen: Im Ferienhotellerie-Segment übersteigt der Inhaberanteil 90 % der Betriebe. Je kleiner und ländlicher ein Objekt, desto privater der Markt – und desto weniger greifen die Mechanismen des institutionellen Investmentmarkts.

Verkaufskriterien: Was den Erfolg bestimmt

Beim Verkauf eines Hotels oder Gasthofs sind mehrere Kriteriengruppen zu beachten:

Objekt & Lage. Die Lage bleibt der dominierende Werttreiber – Ausgangspunkt für Auslastung, Umsatz und damit jede Bewertung. Relevante Faktoren: Makrolage, Mikrolage, Gebäudesubstanz, Instandhaltungsrückstau sowie Erweiterungs- oder Umnutzungspotenzial.

Betrieb & Kennzahlen. Jeder Käufer will belastbare Zahlen: mindestens die Betriebswirtschaftlichen Auswertungen (BWA) der vergangenen zwei bis drei Jahre, dazu Auslastung, ADR/RevPAR, Umsatz und Kostenstruktur, Fixkosten und normiertes Betriebsergebnis. Ohne eine solide Datenbasis lässt sich weder ein Preis begründen noch eine Finanzierung arrangieren.

Betriebsbereitschaft / „Operator-Ready". Institutionelle Käufer erwerben in der Regel einen Cashflow, kein Betriebsrisiko. Betreiberqualität, Markenzugehörigkeit und Vertragskonditionen rücken zunehmend in den Vordergrund – noch vor reiner Lage und Objektqualität.

Pacht- & Vertragsstruktur. Bei verpachteten Objekten sind Pachthöhe, Laufzeit, Indexierung, Bonität des Pächters und die Trennung von Immobilie und Inventar (FF&E) zentrale Preisfaktoren. Ein langfristiger, indexierter Pachtvertrag mit einem bonitätsstarken Betreiber ist das, was das Core-Segment sucht.

Rechtliche & steuerliche Struktur. Asset Deal vs. Share Deal, Grunderwerbsteuer, Behandlung von Inventar und Ablöse sowie – bei Familienbetrieben – Erbschaft-/Schenkungsteuer und Betriebsvermögensprivileg. Gerade bei privaten Hotels ist die steuerliche Gestaltung der Nachfolge oft komplexer als der Verkauf selbst.

Diskretion. Wird bekannt, dass ein Verkauf ansteht, verunsichert das Personal, Gäste und Lieferanten. Ein strukturierter Off-Market-Prozess mit NDA schützt den Betriebswert während des Verkaufs.

Hotelbewertung: Der häufigste Deal-Killer

Ein Hotel ist kein Wohngebäude. Sein Wert wird am nachhaltig erzielbaren Ertrag gemessen, nicht am Quadratmeterpreis. In der Praxis müssen zwei Perspektiven verbunden werden: der Ertragswert des Betriebs (EBITDA-Multiplikator oder Anfangsrendite) und der Immobilien-/Sachwert. Der aktuelle institutionelle Anker ist die Spitzenrendite von rund 5,25 % für langfristig vermietete Core-Objekte; kleinere, inhabergeführte Häuser werden mit deutlichen Renditezuschlägen, also niedrigeren Multiplikatoren, gehandelt.

Der klassische Fehler ist der Wunschpreis – aus dem Bauchgefühl, aus emotionaler Bindung an ein Lebenswerk oder aus falschen Vergleichsobjekten. Solche Preise erzeugen Ladenhüter, verschwenden Vermarktungszeit und beschädigen – gerade bei diskreten Prozessen – die Verhandlungsposition. Eine professionelle, nachvollziehbare Bewertung ist die Grundlage jedes erfolgreichen Verkaufs.

Warum ein spezialisierter Gastronomie- & Hotelmakler

Aus den genannten Punkten ergibt sich die Antwort fast von selbst. Ein auf Gastronomie und Hotels spezialisierter Makler unterscheidet sich vom generalistischen Immobilienmakler in mehreren Dimensionen:

• Zugang zum richtigen Käuferkreis. Der Wert liegt im Netzwerk: private Hoteliers, Owner-Operators, kleine und mittelgroße Betreiberketten sowie regionale und institutionelle Investoren mit passendem Ankaufsprofil. Ein Generalist inseriert ein Objekt; ein Spezialist kennt die wenigen Käufer, für die dieses Haus in dieser Größe und Lage überhaupt relevant ist – und spricht sie direkt und diskret an.
• Bewertungskompetenz. Ertragswert, EBITDA-Multiplikator, Pachtbewertung, Betriebs- vs. Immobilienwert – diese Systematik beherrscht ein Branchenspezialist; ein Wohnimmobilienmakler in der Regel nicht.
• Operator Matching. Bei Pachtobjekten bestimmt nicht nur der Preis, sondern die Eignung und Bonität des Mieters/Käufers die Nachhaltigkeit des Deals. Die Vorauswahl ist eine Kernkompetenz des Spezialisten.
• Diskreter, strukturierter Prozess. Off-Market-Vermarktung, NDA-Management, professionelle Dokumentation und ein sauberer Prozess bis zu Vertragsabschluss und Übergabe schützen Betriebswert und Verhandlungsposition.
• Branchen- und Rechtskenntnisse. Von der Behandlung von Inventar und Ablöse über Pachtvertragsklauseln bis hin zu Energieausweis-, Konzessions- und gewerberechtlichen Fragen.

Wie die Marktdaten zu lesen sind

Die vier großen Berater melden für dieselben Zeiträume unterschiedliche Volumina (2025: 1,66 bis 1,9 Milliarden Euro; H1 2026: 721 bis 790 Millionen Euro). Der Grund ist methodisch: Sie definieren unterschiedlich, was als Hoteltransaktion gilt – Mindestgröße, Umnutzungsobjekte, Zuordnung von Mischobjekten, Portfoliozurechnung. Entscheidend ist daher nicht die einzelne Zahl, sondern die Richtung – und die zeigt konsistent nach oben oder auf stabilem Niveau.

Der scheinbare Rückgang in H1 2026 ist fast vollständig auf fehlende Großdeals zurückzuführen, während die Anzahl der Transaktionen die höchste seit 2019 war. Gleichzeitig bleibt das Betreiberrisiko real: Die Insolvenz der Revo Hospitality Group hat den Betreibermarkt im ersten Halbjahr 2026 geprägt – eine Mahnung, dass der Wert einer Hotelimmobilie immer nur so verlässlich ist wie der Betrieb dahinter.

Fazit & Ausblick

Der deutsche Hotelinvestmentmarkt steht am Beginn eines neuen Zyklus. Für das Gesamtjahr 2026 peilt die Branche ein Volumen nahe zwei Milliarden Euro an – getragen von verbesserten Finanzierungsbedingungen, zurückkehrender institutioneller Nachfrage und einer gut gefüllten Pipeline im mittelgroßen Segment.

Für verkaufs- oder verpachtungsbereite Eigentümer lautet die Botschaft klar: Die Nachfrage ist da – aber sie ist selektiv. Den Erfolg bestimmen Bewertungsdisziplin, saubere Kennzahlen, käuferorientierte Aufbereitung und der Zugang zum richtigen, oft nicht öffentlichen Käuferkreis. Der Druck wird durch die demografische Realität verstärkt: Die Nachfolgelücke in der Gastronomie schafft strukturell Angebot – und macht professionelle Begleitung zur eigentlichen Wertsicherung.

Als spezialisierter Makler für Gastronomie- und Hotelimmobilien begleitet Absolut Gastronomie Immobilien Eigentümer in Bayern, Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz beim diskreten Verkauf und der Verpachtung ihrer Häuser – von der belastbaren Bewertung und der vertraulichen Vermarktung bis zum richtigen Käufer. Wenn Sie den Verkauf oder die Verpachtung Ihres Hotels vorbereiten, sprechen wir gerne mit Ihnen – unverbindlich und vertraulich.

Quellen

• JLL Hotels & Hospitality Group – Berichte zum deutschen Hotelinvestmentmarkt (Januar 2026, Juli 2026)
• Colliers – Deutscher Hotelinvestmentmarkt 2025 (Januar 2026)
• CBRE – Deutscher Hotelinvestmentmarkt H1 2026 (Juli 2026)
• BNP Paribas Real Estate – Deutscher Hotelinvestmentmarkt Q4 2025 & Q2 2026
• IHK / Fachberatung zur Unternehmensnachfolge in der Gastronomie; amtliche Tourismus-/Übernachtungsstatistiken 2025