Hotel / Restaurant verkaufen

Der Leitfaden beschreibt den Verkauf von Gastronomie-Immobilien (Restaurant/Hotel) in drei Etappen: Vorbereitung (Nutzung klären, Geschäftserfolg über BWA 2–3 Jahre dokumentieren, Grundrisse & Historie bereitstellen, Objekt für Shooting aufbereiten, Wertermittlung aus Grundstück, Gebäude, Inventar, Geschäftswert), Vermarktung (zielgruppengenau, digital: Direktansprache, Social, Fachmedien, Portale wie Immoscout/Immowelt/eBay-Kleinanzeigen; bei Renditeobjekten auch Family Offices), Abwicklung (Käuferqualifizierung/Finanzierungsnachweis, Reporting, Notartermin – Kaufvertragsentwurf ~14 Tage vorher).

1. Die Vorbereitung
Nutzung, Zahlen, Unterlagen, Wertermittlung

1.1 Nutzung der Immobilie

Nicht immer ist es sinnvoll die Gastronomie Immoblile / Hotel als solches wieder zu vermarkten. Das Gastronomie-Sterben - 10% Insovlenzen im Jahr 2024 - macht es notwendig auch anderweitige Nutzungen zu überprüfen und ggf. mit dieser zu vermarkten

1.2 Den Erfolg dokumentieren

Ein jeder Käufer, egal ob selbst Gastronom oder Immobilien- Investor, will die Zahlen des Geschäftsbetriebs sehen. Hierfür genügt allerdings eine BWA der letzten2-3 Jahre. Aber auch für uns: als Spezialist für Gastronomie Immobilien ist es für die Bewertung des Geschäftswerts unerlässlich die Fixkosten und auch den potentiellen Umsatz zu kennen. Nur mit den uns vorliegenden Zahlen können wir den vorausschauenden Geschäftsplan für den Käufer erstelllen. Es ist hilfreich alle Parameter mit Ihnen im persönlichen Gespräch zu erfassen. Mit dem Geschäftsplan helfen wir dem Kaufinteressenten, eine Finanzierung bei der Bank seiner Wahl zu erhalten.

1.3 Grundrisse & Historie

Wichtig ist, dass die Grundrisse der Gastronomieimmobilie vorliegen, um diese in unsere Unterlagen einscannen und entsprechend nutzen zu können. Sollten diese nicht mehr vorhanden sein, können wir sie mithilfe der Aufnahmen der 360-Grad-Kamera exakt rekonstruieren. Auch die Historie der Gastronomieimmobilie ist wichtig. Informationen zum Baujahr, zur Bebauung sowie zu etwaigen Renovierungen und Sanierungen sind sowohl für uns als auch für potenzielle Käufer wichtig. Auch der Hintergrund des Vorbesitzers kann beispielsweise beim Verkauf hilfreich sein, da die Immobilie einen guten Ruf hatte.

1.4 Abbildung

Was man isst, ist was man sieht – das gilt nicht nur für die Gerichte im Restaurant, sondern auch für den Immobilienkauf. Daher sollte alles so ansprechend wie möglich präsentiert werden. Für den Eigentümer bedeutet das, dass die Immobilie und alle Räume am Tag des Fotoshootings entsprechend vorbereitet, sauber und idealerweise schön dekoriert sein sollten. Auch für den Verkäufer gibt es also viel zu tun. Der Verkauf eines Restaurants ist nicht nur die Aufgabe eines Immobilienmaklers; der erfolgreiche Verkauf einer Restaurantimmobilie beginnt mit der Vorbereitung des Verkäufers.

1.5 Bewertung

Wir erstellen eine Bewertung Ihrer Restaurant- oder Hotelimmobilie. Die Bewertung basiert auf vier Faktoren:

Immobilienwert
Immobilienwert
Inventar
Firmenwert

Nachdem wir den Wert ermittelt haben, legen wir gemeinsam den Preis fest, zu dem wir mit der Vermarktung beginnen. Die aktuellen Marktbedingungen und insbesondere die Pandemie haben die Marktpreise beeinflusst.

2. Die Vermarktung
Zielgruppen, Kanäle, Qualifizierung

2.1 Die Zielgruppe

Je nach Art und Preisklasse der Immobilie ergeben sich unterschiedliche Zielgruppen. Diese können über verschiedene Kanäle und mit unterschiedlichen Kommunikationsinstrumenten erreicht werden. Wir nutzen vorrangig digitales Marketing, da dies in letzter Zeit die erfolgreichste Kommunikationsform ist. Digitales Marketing umfasst aber auch persönliche und sehr direkte Mittel, wie beispielsweise personalisierte E-Mails an unsere Interessenten aus unserer Kundendatenbank. Ein etwas breiterer Ansatz erfolgt dann über soziale Medien und Restaurantnetzwerke und im nächsten Schritt über Fachzeitschriften mit digitalen Anzeigen. Natürlich nutzen wir auch große Portale wie Immoscout, Immowelt oder eBay Kleinanzeigen. Ein Hotel oder Restaurant kann durchaus auch eine tolle Anlageimmobilie darstellen. In solchen Fällen vermarkten wir auch an „Family Offices“, also Vermögensverwalter, die für solche Angebote sehr oft dankbar und interessiert sind.

2.2 Der potenzielle Käufer

Sobald wir die ersten Interessenten kontaktiert haben, stellen wir sicher, dass der geschätzte Kaufpreis entsprechend finanzierbar ist. Wir benötigen entsprechende Nachweise vom Interessenten. So stellen wir sicher, dass wir weder Ihre noch unsere Zeit unnötig in Anspruch nehmen. Erst wenn dies sichergestellt ist, beginnen wir mit den Vor-Ort-Besichtigungen. Eine Online-Besichtigung halten wir für nicht zielführend, da ein Gastronomiebetrieb, wie auch ein Hotel, einen hohen Erklärungsbedarf hat und bei einer Besichtigung häufig Fragen auftauchen, die online nicht zufriedenstellend beantwortet oder nicht immer visuell dokumentiert werden können. Da Gastronomieimmobilien oder Hotels oft zentral in der Stadt liegen, kann auch eine Umnutzung in Wohnimmobilien eine Option sein. Für diese potenziellen Käufer haben wir zudem die Top 250 Wohnbauträger im Portfolio.

2.3 Reporting

Mit unserem Vermarktungsstatusbericht bleiben Sie nicht nur nah am Verkaufsprozess, sondern behalten auch stets die Kontrolle. Wir geben Ihnen regelmäßig einen Überblick über den Status quo der einzelnen Vermarktungsaktivitäten. Wir freuen uns über Ihr Feedback, um Änderungen umzusetzen oder alternative Ansätze zu prüfen.

3. Die Abwicklung
Reporting, Notartermin, Übergabe

3.1 Vorbereitung zum Notartermin

Bevor man den Notartermin vorbereiten kann, gilt es zunächst den Notar zu bestimmen. Dabei ist es immer hilfreich einen hiesigen Notar auszuwählen. Sobald dies erfolgt und der Notartermin bestimmt ist, beginnen die Vorbereitungen. Dabei helfen wir unseren Mandanten, in dem wir stellvertretend die Kommunikation mit Käufer und Notar übernehmen. Der Kaufvertrag wird 14Tage vor dem Termin an die jeweiligen Vertragspartner zur Sichtung versendet. Wir empfehlen immer diesen Vertrag mit unseren Mandanten vor dem Termin durchzusprechen, um die eventuell aufkommende Fragen zu klären.

FAQ- Verkauf Hotel oder Gatronomie

1. Welche Faktoren bestimmen den verkaufspreis?

Grundstückswert, Gebäude, Inventar und Geschäftswert – Startpreis im Kontext der aktuellen Marktbedingungen festlegen.

2. Warum ist ein finanzierungsnachweis vor besichtigungen sinnvoll?

Er spart allen Beteiligten Zeit, indem nur kaufkräftige Interessenten vor Ort besichtigen.

3. Wann kommt der kaufveretrag?

Üblicherweise ca. 14 Tage vor dem Notartermin zur Prüfung und Vorbesprechung. Nur bei zwei Vollkaufleuten ist diese Frist nicht einzuhalten.

4. Wer sind die zielgruppen?

Das ist stark vom Objekt abhängig. Bei Restaurants: Gastronomen, die den Betrieb dann selbst betreiben, über Privatiers die es dann weiter verpachten. Ein Hotel wird oft von Hotel-Investoren angekauft oder Hoteliers.