Hotelverkauf in München & Umland: So gelingt der Exit

Hotel in München verkaufen: Aktuelle Marktsituation, Besonderheiten & Erfolgsfaktoren. Und warum lohnt sich beim Hotelverkauf ein spezialisierter Makler?

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Kurzfassung / Key Facts (Stand: 28.08.2025)

• München zählt Ende 2024 rund 98.000 Betten in 469 Betrieben, Zimmerauslastung ca. 70 %, durchschnittlicher Zimmerertrag ~98 € – weiter unter 2019, aber deutlich über 2023. Einfach München Landeshauptstadt München

• Event-getriebene Spitzen (z. B. EXPO REAL, bauma) heben ADR/RevPAR temporär deutlich an – wichtig für Timing & Pricing.

• Öffentlich gelistete Verkaufsangebote schwanken stark: aktuell ca. 3 Objekte in der Stadt, ~2 im Landkreis (ImmoScout24). Bayernweit ~59. Je nach Portal sind im Stadtgebiet 3–9 Inserate sichtbar – Off-Market bleibt jedoch üblich. ImmoScout24 Immowelt

• Investmentklima DE: 2024 Hoteltransaktionen i. H. v. ~1,3–1,5 Mrd. €, 2025 H1 Beschleunigung; Spitzenrenditen ~4,7–5,5 % (Core). hotelbau.de CBRE Nachrichten BNP Paribas Real Estate ASSETPHYSICS

• Bettensteuer: In Bayern aktuell verboten (Landesrecht); München klagt gegen das Verbot – für Verkäufer/Betreiber derzeit keine Übernachtungssteuer einzuplanen. DEHOGA BayernBayerische Staatszeitungdestinet.de

Warum ist der Hotelverkauf in München besonders?

München ist ein High-Demand-Markt mit starker Kongress-, Messe- und Leisure-Nachfrage. 2024 legten Erlöse und Auslastung weiter zu; zugleich wuchs die Bettenzahl – die Auslastung blieb damit unter dem Vorkrisenniveau, was Käufer in der Due Diligence berücksichtigen. Für Verkäufer heißt das: operatives Momentum nutzen, aber realistische KPIs ansetzen. Einfach München Landeshauptstadt München

Event-Spitzen (Oktoberfest, EXPO REAL, bauma, Intersolar, Fußball-Spiele etc.) treiben ADR/RevPAR punktuell stark – ideales Timing für Vermarktungsstarts, Bieterverfahren oder Management-Meetings.

Regulatorisch relevant: In Bayern gibt es derzeit keine Bettensteuer; die politische und gerichtliche Auseinandersetzung bleibt jedoch ein Beobachtungspunkt für Käufer. DEHOGA BayernBayerische Staatszeitungdestinet.de

Wie viele Angebote gibt es am Markt?

Der öffentliche Markt ist klein und fluktuiert täglich. Als Momentaufnahme (heute):

• Stadt München: ca. 3 Hotels „zum Kauf“ gelistet (ImmoScout24).

• Landkreis München: ca. 2 Hotels (ImmoScout24).

• Bayern gesamt: ca. 59 Hotels (ImmoScout24).

• Portal-Streuung: immowelt zeigt im Stadtgebiet teils 3–9 Treffer (teils auch Suchgesuche/Neubauprojekte). Interpretation mit Vorsicht.

Wichtig: Ein erheblicher Teil der Transaktionen erfolgt diskret Off-Market (insbes. Stadthotels & Betreiberimmobilien). Das erklärt die Diskrepanz zwischen gefühlter Nachfrage und Portal-Listings. Christie & Cohotelimmobilien-verkauf.de

Preisfindung & Deal-Struktur: Worauf Käufer achten

1. Ertragswert / EBITDA-Multiplikator

   • Stabile 12–24-Monats-KPIs, Adjustments (Owner’s Costs, Non-Recurring), Forecast mit Event-Kalender.

   • Rendite-Bandbreiten (Core-Lagen Top-7) zuletzt ~4,7–5,5 %; München tendenziell am unteren Ende. ASSETPHYSICS

2. Asset Deal vs. Share Deal

   • Asset Deal (Grundstück/Gebäude/Inventar) vs. Share Deal (z. B. GmbH/PropCo/OpCo). Steuerliche Effekte (GrESt, Verlustvorträge etc.) vorab mit Steuerberater strukturieren.

   • Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 % (vergleichsweise niedrig). IHK München

3. Pacht-, Betreiber- & Markenverträge

   • Laufzeiten, Mietstaffeln, Indexierung, CapEx-Pflichten, Key-Money, HMA-Klauseln, Change-of-Control.

4. Genehmigungen & Technik

   • Brandschutz, Lärmschutz, Stellplätze, Gastro-Konzession, Hygiene, Barrierefreiheit, Energie (GEG/ESG-Roadmap).

5. Personal & Übergang

   • § 613a BGB (Betriebsübergang), Betriebsvereinbarungen, Dienstpläne, Outsourcing-Verträge (Housekeeping, F&B, Wäsche).

6. CapEx-Plan

   • Zimmer, Bäder, TGA, Fassaden, digitale Gästereise; Drei-Jahres-CapEx & ROIC-Begründung.

Best Practice: So bereiten Verkäufer den Prozess vor

• Datenraum (Finanzen, Verträge, Technik, ESG, CapEx, Gutachten) + Monthly P&L/STR-Style KPI-Deck mit Event-Kalender.

• Vendor Commercial & Technical DD – typische Red Flags proaktiv klären.

• Pricing-Story: Peak-Events (Oktoberfest, EXPO REAL, Messekalender) als Planungsprämisse belegen. STR

• Off-Market-Fenster nutzen, um qualifizierte Käufer zuerst zu aktivieren; bei Bedarf später kontrolliertes Bieterverfahren.

Warum mit einem spezialisierten Hotel- & Gastro-Makler verkaufen?

• Zugang zu Betreiberketten, Family Offices, HNWI, spezialisierten Fonds – viele Deals laufen nicht über Portale. Christie & Cohotelimmobilien-verkauf.de

• Vertraulichkeit: Schutz von Team, Gästen & Rating – diskrete Ansprache statt öffentlicher Inserate.

• Know-how in Betreiberverträgen/HMA & CapEx: Kaufpreis wird im Ertragswert entschieden, nicht im Exposé-Design.

• Transaktionssteuerung: DD-Choreografie, Q&A, SPA-Term-Sheets, Timelines – Time-to-Close zählt.

Ihre Vorteile mit Absolut Gastronomie Immobilien (München & Süddeutschland)

• Fokus-Nische: Hotels & Gastronomie-Assets – keine “Generalisten”. Sie sprechen mit Markt-Insidern für München & Umgebung.

• Qualifiziertes Käufer-Ökosystem: Betreiber, Boutique-Marken, Budget-& Lifestyle-Ketten, Investoren – kuratiert, bonitätsgeprüft.

• Off-Market First: Diskrete Vorplatzierung bei Perfect-Fits; optionaler Wechsel ins strukturierte Bieterverfahren.

• Wertstory & Zahlen: EBITDA-Normalisierung, Event-Hebel, CapEx-Plan, Rendite-Case – als Investment-Memorandum aufbereitet.

• Operative Brücke: Auf Wunsch Betreiber-Suche (Pacht/Mietvertrag) parallel zum Investmentprozess.

• München-Know-how: Messe- & Eventkalender, Mikro-Lagen, Projekt-Pipeline, Behördenlogik – entscheidend für Deal-Speed.

Häufige Fehler – und wie Sie sie vermeiden

• Zu spätes KPI-Cut-off: QTD/MTD nicht sauber – führt zu Nachverhandlungen.

• CapEx unterschätzt: Käufer preisen CapEx aggressiv ein → Preisabschlag.

• Unklare Vertragslage: Alte Lieferanten-/Brauerei-/Pachtverträge brechen die Story.

• Falsches Timing: Listen ohne Event-Rückenwind oder parallel zu marktweiten Angebotswellen.

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FAQ

Wie lange dauert ein Hotelverkauf in München?

Bei guter Vorbereitung 4–7 Monate bis Closing; Share-Deals oft schneller als komplexe Asset-Deals.

Was ist mein Hotel wert?

Richtwert über EBITDA × Multiplikator (Marktbandbreite, Renditeziele, CapEx). Spitzenlagen profitieren von engeren Renditen. ASSETPHYSICS

Gibt es in München eine Bettensteuer?

Aktuell nein – das bayerische Gesetz untersagt sie; die Stadt München klagt. Für Kalkulationen derzeit ohne ansetzen. DEHOGA Bayern Bayerische Staatszeitung

Wie viele Käufer sind aktiv?

Deutschlandweit zog der Markt 2024/25 wieder an; Core-Investoren & Ketten sind selektiv, aber aktiv.

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