Verpachtung in der gastronomie - worauf Sie achten sollten
- H.Genzlinger
- 17. Aug.
- 4 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 11. Sept.
Erfahren Sie in unserem Leitfaden zur Verpachtung eines Restaurants, wie Sie erfolgreich vorbereiten, vermarkten, Interessenten filtern und den Pachtvertrag rechtssicher gestalten.
Jeder Eigentümer oder auch Gastronom steht bei der Suche eines Pächters für seine Immobilie, seinen Gastronomie-Betrieb, vor der gleichen schweren Aufgabe: Wie finde ich den richtigen Pächter? Wir haben für Sie einige elementare Punkte zusammengestellt, die es zu beachten gilt:
1. Vorbereitung
Die Ausschreibung und Illustration der Gastronomie Immobilie muss professionell und mit einem klaren Ziel erfolgen: Bestmögliche Darstellung der Gastronomie-Immobilie und des vorhandenen Inventars. Wir putzen und polieren auch unser KFZ, fotografieren es strahlend im Sonnenschein aus allen möglichen Winkel, bevor wir es bei den gängingen Gebrauchtwagen-Portalen einstellen. Warum also auch nicht bei unserem Restaurant genauso vorgehen?! Aber nicht nur die Bilder sind wichtig, 360-Grad Rundgänge sind hilfreich, Grundrisse u.a. der ggf. vorhandenen Wirte-Wohnung, genaue Beschreibung der Konkurrenz-Situation und die vollständige Inventarliste. Last but not least, auch die zuletzt erzielten Ergebnissse schaffen Vertrauen und wecken Interesse! Nach der Pandemie und der aktuellen geo-politschen Lage, sind gute Gastronomen sehr zurückhaltend was neue Projekte betrifft. Die Finanzierung der Anlaufkosten wie Ablöse oder Kaution für das vorhande Inventar, sowie geplante Investititonen für die individuelle Neugestaltung, sind über die Hausbank sehr schwer zu erhalten. Das Rating der gesamten Branche "Gastronomie" ist gefühlt abermals abgerutscht. Umso wichtiger ist es, mit einem gut durchdachten Konzept & einhergehenden Geschäftsplan die Ausgaben und die voraussichtlichen Einnahmen zu ermitteln. Es schafft nicht nur Vertrauen in seine eigene Unternehmung sondern auch bei der finanzierenden Bank und noch wichtiger: beim Verpächter.
2. Vermarktung
Wo erreiche ich die potentiellen Pächter? Welche Medien soll ich nutzen zur Ausschreibung? Bei einer Verpachtung eines Restaurants, gilt nahezu die gleiche Regel wie beim Verkauf: Es ist keine Wohn-Immobilie - und nur mit den Portalen wie z.Bsp. Immoscout, Immowelt oder Ebay Kleinanzeigen ist es selten erfolgreich. Denn die Resonanz und Qualität der Bewerber ist nicht immer gewährleistet. De facto erreichen Sie bei den Portalen auch nur Gastronomen, die aktiv auf der Suche sind. Jedoch sind manchmal die richtigen Pächter, Köche, Sous-Chefs, die noch in Lohn und Brot stehen und sich mit dem richtigen Objekt in die Selbstständigkeit wagen wollen. Es gibt natürlich Fachmagazine wie die Hogapage, DEHOGA oder AHGZ. Jedoch ist es zum Einen nicht ganz günstig all diese Medien zu belegen und zum Anderen ist auch das keine Garantie für Top-Bewerbungen. Die Kosten belaufen sich hier schnell in 5-stellige Bereiche. Ein weiteres Asset für den Gastro-Makler: Wir sind mit vielen Gastronomen vernetzt, sowohl über die eigene Datenbank als auch über soziale Medien. Dies ist derzeit der effizienteste Weg die passenden Gastronomen zu finden. Mit unseren Kampagnen die wir auf Linkedin, Facebook und Instagram schalten generieren wir 9 von 10 späteren Pächtern.
3. Bewerbungen
Bewerbungen von Interessenten sind sehr unterschiedlich. Von einem Einzeiler: " Ich bin interessiert" bis zur ausführlichen Beschreibung der bisherigen Stationen und über die eigene Person ist alles dabei. Hier in Gesprächen und mit Recherchen die Eignung zu überprüfen, erfordert viel Erfahrung und Zeit. Wir empfehlen anhand dieser Gespräche und Recherchen eine Vorauswahl zu treffen und nur die sogenannte "shortlist" zur Besichtigung einzuladen. Auch dabei ist ein Makler hilfreich, da er viele Bewerber bereits kennt, oder zielführender und effizienter die Vorauswahl vollziehen kann. Diese Vorauswahl ist sehr zeitraubend da dutzende Gespräche geführt werden müssen. Wir als Gastro-Makler, nutzen im ersten Schritt eine Selbstauskunft, welche zwingend vorliegen muss, bevor wir weitere Gespräche mit den Interessenten starten. Am Ende entscheidet, wie in vielen Geschäftsprozessen, neben der Eignung des Kandidaten, auch die Chemie zwischen Verpächter und Pächter und somit die Vertrauensbasis. Diese wird dann in den persönlichen Gesprächen, während der Besichtungstermine, auf den Prüfstand gestellt. Vielen Bewerbern ist nicht wirklich klar, dass eine Verpachtung eines Restaurants nicht nur eine Vermietung der Immobilie + Geschäftsbetriebes darstellt, sondern für den Verpächter viel mehr beinhaltet. Oftmals ist der Verpächter abhängig vom Erfolg des Pächters. Nur bei Erfolg vom Pächter, wird er pünktlich und regelmäßig seinen Pachtzins erhalten. Womit wir beim Thema wären : Wie ein angemessener Pachtzins ermittelt wird, haben wir in einem separaten Post beleuchtet:
4. Pachtvertrag
Den Pachtvertrag empfehlen wir zwingend von einem Rechtsanwalt auf Vollständigkeit und Rechtskonformität prüfen zu lassen. Wer dennoch den Vertrag selbst aufsetzen will, sollte zumindest rechtskonforme Vorlagen nutzen. Eine dieser Vorlagen finden Sie hier >
Auch dabei hat der Fach-Makler seinen Mehrwert. Wir haben bereits hunderte von Pachtverträgen mit gestaltet und allle Besonderheiten schon eimal bearbeitet und schreiben den ersten Entwurf für unsere Kunden. Das spart dem Rechtsanwalt Zeit und dem Kunden Geld. Nach der Pandemie sind weitere Besonderheiten zu berücksichtigen. Gastronomen fordern von vorn herein eine Regelung für solch spezielle Situationen. Eine Staffelpacht zum Start ist auch Standard. In vielen Fällen benötigt der neue Betreiber Zeit um den Zielumsatz zu erwirtschaften was beim Pachtzins berücksicht werden muss. Wir haben speziell zum Pachtvertrag zwei Artikel + Factsheets erstellt. Lesen Sie dazu mehr:
Fazit:
Profesionelle Illustration des Gastronomie Betiebes ist ein "must have"
Dokumentation der zuletzt erzielten Ergebnisse schafft Vertrauen
Den richtigen Pachtbewerber, zum richtigen Zeitpunkt, über den richtigen Kommuninkatonskanal zu erreichen ist die Königsdisziplin.
Vorauswahl treffen, baiserend auf Eignung
Persönliche Gespräche sind zielführend
Pachtvertrag vollständig und rechtskonform erstellen
Besonderheiten nach der Pandemie pro-aktiv einarbeiten
Mit einem Gastro-Makler erhöhen Sie die Reichweite und die Erfolgschancen, sparen Zeit und haben die Sicherheit einen guten Pächter zu bekommen.
FAQ:
1. Wie verpachte ich ein Restaurant oder Hotel richtig?
Eine erfolgreiche Verpachtung beginnt mit einer gründlichen Vorbereitung: Objektanalyse, Ermittlung des Pachtwerts und Erstellung eines professionellen Exposés. Danach folgt die gezielte Ansprache von Pächtern.
2. Welche rechtlichen Punkte sind im Pachtvertrag wichtig?
Zu den wichtigsten Klauseln gehören Laufzeit, Kündigungsfristen, Höhe und Art des Pachtzinses (z. B. Fixpacht oder Umsatzpacht), Kaution, Investitionsregelungen sowie die klare Definition des Betriebszwecks.
3. Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?
Während bei einer Miete nur die Nutzung der Immobilie überlassen wird, darf ein Pächter zusätzlich die Erträge aus dem Geschäftsbetrieb ziehen. Das macht die Pacht besonders relevant in der Gastronomie.
4. Welche Fehler sollte man bei der Verpachtung vermeiden?
Häufige Fehler sind unklare Vertragsklauseln, fehlende Bonitätsprüfung der Pächter oder eine zu optimistische Pachtkalkulation. Ein spezialisierter Gastro-Makler hilft, diese Risiken zu vermeiden.
5. Warum lohnt sich ein Gastro-Makler bei der Verpachtung?
Ein spezialisierter Makler verfügt über Marktwissen, geprüfte Interessenten und rechtliche Expertise. Dadurch steigen die Erfolgschancen auf eine schnelle und sichere Verpachtung deutlich.