• H.Genzlinger

Verpachtung Restaurant oder Hotel - was man beachten sollte!

Aktualisiert: 14. Dez 2021

Nicht erst seit der Pandemie ist die Verpachtung eines Hotels, oder Restaurants eine echte Herausforderung! Was man beachten sollte, welche Schritte man vollziehen muss.



Verpachtung eines Restaurants
Den richtigen Pächter zu finden, aber wie?

Jeder Eigentümer oder auch Gastronom steht bei der Suche eines Pächters für seine Immobilie, seinen Gastronomie-Betrieb, vor der gleichen schweren Aufgabe: Den richtigen Pächter zu finden.


1. Vorbereitung

Die Ausschreibung und Illustration der Gastronomie Immobilie muss professionell und mit einem klaren Ziel erfolgen: Bestmögliche Darstellung der Gastronomie-Immobilie und des vorhandenen Inventars. Wir putzen und polieren auch unser KFZ, fotografieren es strahlend im Sonnenschein aus allen möglichen Winkel, bevor wir es bei den gängingen Gebrauchtwagen-Portalen einstellen. Warum also auch nicht bei unserem Restaurant oder Hotel genauso vorgehen?! Aber nicht nur die Bilder sind wichtig, 360-Grad Rundgänge sind hilfreich, Grundrisse u.a. der ggf. vorhandenen Wirte-Wohnung, genaue Beschreibung der Konkurrenz-Situation und die vollständige Inventarliste. Last but not least, auch die zuletzt erzielten Ergebnissse schaffen Vertrauen und wecken Interesse! Gerade seit dem Ausbruch der Pandemie sind gute Gastronomen sehr zurückhaltend was neue Projekte betrifft. Die Finanzierung der Anlaufkosten wie Ablöse oder Kaution für das vorhande Inventar, sowie geplante Investititonen für die individuelle Neugestaltung, sind über die Hausbank sehr schwer zu erhalten. Das Rating der gesamten Branche "Gastronomie" ist gefühlt abermals abgerutscht. Umso wichtiger ist es, mit einem gut durchdachten Konzept & einhergehenden Geschäftsplan die Ausgaben und die voraussichtlichen Einnahmen zu ermitteln. Es schafft nicht nur Vertrauen in seine eigene Unternehmung sondern auch bei der finanzierenden Bank und noch wichtiger: beim Verpächter.


2. Vermarktung

Wo erreiche ich die potentiellen Pächter? Welche Medien soll ich nutzen zur Ausschreibung? Bei einer Verpachtung eines Restaurants oder Hotels, gilt nahezu die gleiche Regel wie beim Verkauf: Es ist keine Wohn-Immobilie - und nur mit den Portalen wie z.Bsp. Immoscout, Immowelt oder Ebay Kleinanzeigen ist es nicht getan. Denn die Resonanz und Qualität der Bewerber ist nicht immer gewährleistet und man erreicht bei den Portalen auch nur Gastronomen die aktiv auf der Suche sind. Jedoch sind manchmal die besten Pächter diejenigen, die in Lohn und Brot stehen und sich mit dem richtigen Objekt in die Selbstständigkeit wagen, oder aktuell noch ein anderes Objekt betreiben, aber mit dem richtigen Angebot ggf. "wechselwillig" werden. Es gibt natürlich Fachmagazine wie die Hogapage, DEHOGA oder AHGZ. Jedoch ist es zum Einen nicht ganz günstig all diese Medien zu belegen und zum Anderen ist auch das keine Garantie für top Bewerbungen. Gerade die Kosten belaufen sich hier schnell in mehrere Tausend Euro, die bei weitem die Kosten für ein Fach-Makler-Honorar überragen. Und ein weiteres Asset für den Fach-Makler: Er ist im Idealfall mit vielen Gastronomen vernetzt, sowohl über die eigene Datenbank als auch über soziale Medien. Dies ist oftmals der effizienteste Weg die passenden Gastronomen oder Hotelbetreiber zu finden.



Verpachtung eines Restaurant oder Hotels
Bewerbungen von Gastronomen zur Pacht einer Gastronomie-Immobilie sind völlig unterschiedlich

3. Bewerbungen

Bewerbungen von Interessenten sind sehr unterschiedlich. Von einem Einzeiler: " Ich bin interessiert" bis zur ausführlichen Beschreibung der bisherigen Stationen und über die eigene Person ist alles dabei. Hier in Gesprächen und mit Recherchen die Eignung zu überprüfen, erfordert viel Erfahrung und Zeit. Wir empfehlen anhand dieser Gespräche und Recherchen eine Vorauswahl zu treffen und nur die sogenannte "shortlist" zur Besichtigung einzuladen. Auch dabei ist ein Makler hilfreich, da er viele Bewerber bereits kennt, oder zielführender und effizienter die Vorauswahl vollziehen kann. Wir als Gastro-Makler, nutzen im ersten Schritt eine Selbstauskunft, welche zwingend vorliegen muss, bevor wir die Gespräche mit den Interessenten starten. Am Ende entscheidet, wie in vielen Geschäftsprozessen, neben der Eignung des Kandidaten, auch die Chemie zwischen Verpächter und Pächter und somit die Vertrauensbasis. Diese wird dann in den persönlichen Gesprächen, während der Besichtungstermine, auf den Prüfstand gestellt. Vielen Bewerbern ist nicht wirklich klar, das eine Verpachtung eines Restaurants oder eines Hotels nicht nur eine Vermietung der Immobilie + Geschäftsbetriebes darstellt, sondern für den Verpächter viel mehr beinhaltet. Oftmals ist der Verpächter abhängig vom Erfolg des Pächters. Nur bei erfolgreichem Gastro-Betrieb, wird er pünktlich und regelmäßig seinen Pachtzins erhalten. Womit wir beim Thema wären : Wie ein angemessener Pachtzins ermittelt wird, haben wir in einem separaten Post beleuchtet: Pacht mal Acht


Pachtvertrag in der Gastronomie
Der Pachtvertrag sollte auf Vollständigkeit und Rechtskonformität geprüft sein

4. Pachtvertrag

Den Pachtvertrag empfehlen wir zwingend von einem Rechtsanwalt auf Vollständigkeit und Rechtskonformität prüfen zu lassen. Wer dennoch den Vertrag selbst aufsetzen will, sollte zumindest rechtskonforme Vorlagen nutzen. Eine dieser Vorlagen finden Sie hier >

Auch dabei hat der Fach-Makler seinen Mehrwert. Wir haben bereits hunderte von Pachtverträgen mit gestaltet und allle Besonderheiten schon eimal bearbeitet. Seit dem Ausbruch der Pandemie sind weitere Besonderheiten zu berücksichtigen. Gute Gastronomen fordern von vorn herein die Regelung über den Pachtzins bei einem erneutem Lockdown, Staffelpacht zum Start generell und zum Start nach einem möglichen Lockdown.


Fazit:

  • Profesionelle Illustration des Gastronomie Betiebes ist ein "must have"

  • Dokumentation der zuletzt erzielten Ergebnisse schafft Vertrauen

  • Den richtigen Pachtbewerber, zum richtigen Zeitpunkt, über den richtigen Kommuninkatonskanal zu erreichen ist die Königsdisziplin.

  • Vorauswahl treffen, baiserend auf Eignung

  • Persönliche Gespräche sind zielführend

  • Pachtvertrag vollständig und rechtskonform erstellen

  • Besonderheiten seit Ausbruch der Pandemie pro-aktiv einarbeiten