der Gastro-Pachtvertrag - Teil 2

H.Genzlinger
23. Aug. 2024
2 Min. Lesezeit

Aktualisiert: vor 3 Tagen

Der zweite Teil erklärt, wie die Wertsicherung per Verbraucherpreisindex funktioniert, welche Kautionshöhen üblich sind, wann Ablöse sinnvoll ist und warum der Betriebszweck präzise geregelt werden sollte.

Ratgeber Gastro Pachtvertrag — Die richtige Pachthöhe, Kaution und Wertsicherungsklause im Gastro-Pachtvertrag

5. Wertsicherungsklausel

Eine solide Wertsicherungsklausel ist essenziell – besonders bei langfristigen Pachtverträgen. Sie sorgt dafür, dass der Pachtzins automatisch an Inflation oder Deflation angepasst wird, indem er auf den Verbraucherpreisindex (VPI) eines Stichtages bezogen wird. Dies schützt beide Parteien vor unerwarteten wirtschaftlichen Schwankungen.

6. Kaution

Als Faustregel gilt: Die Kaution sollte maximal das Sechsfache des monatlichen Pacht-zinses betragen – üblich sind drei Monatsmieten netto. Ein höherer Multiplikator ist nur gerechtfertigt, wenn besonders wertvolle Ausstattung übergeben wird und keine Ablöse entrichtet wird. Beachten Sie: Es besteht keine gesetzliche Pflicht zur Anlage der Kaution auf einem verzinsten Konto – transparente Regelungen im Vertrag schaffen trotzdem Vertrauen.

7. Ablöse

Ablösezahlungen sind in der Gastronomie gängig – häufig im Rahmen eines Nachpächterwechsels. Die realistische Höhe muss marktgerecht kalkuliert sein.

Banken finanzieren Gastronomieablösen nur selten, wodurch die Anzahl potenzieller Pächter deutlich sinkt.
Offenlegungspflicht: Geschäftswerte (z. B. über betriebswirtschaftliche Auswertungen, BWA) und Inventar (mit Originalrechnungen) sollten verfügbar sein.
Wichtig: Der Ablösewert darf den Buchwert im Anlagenkonto nicht überschreiten.Für Makler sinkt die Vermittlungsaussicht bei überhöhten Ablösesummen – es zählt die Zahlungsfähigkeit geeigneter Interessenten.

Betriebszweck

Der Pachtvertrag muss den zulässigen Verwendungszweck klar festlegen. Beispiel: Wird ein Restaurant zum Shisha-Bar-Konzept umgewidmet, sind exakte Nutzungsbeschränkungen im Vertrag notwendig. Damit vermeiden Sie Konflikte und sichern langfristige Klarheit.

Zusammenfassung

Wertsicherung: Automatische Anpassung des Pachtzinses über den Verbraucherpreisindex.
Kaution: Empfehlenswert: 3× Monatsnettopacht; max. 6× bei hochwertigem Inventar.
Ablöse: Muss transparent, marktgerecht und dokumentiert sein, ohne den Buchwert zu überschreiten.
Betriebszweck: Definieren Sie vertraglich genau die erlaubte Nutzung der Immobilie.