TIPPS FÜR GASTRONOMIE-PÄCHTER
Entscheidet sich ein Gastronom dafür, ein Restaurant oder Hotel zu pachten, muss er die Bezugsgrößen kennen. Denn nur, wenn die Höhe der Pacht angemessen ist, kann er seinen Betrieb wirtschaftlich erfolgreich führen. Aus welchen Faktoren errechnet sich die Pacht? Gibt es Miet- oder Pachtspiegel, an denen man sich orientieren kann? Welche Rolle spielt die Umsatzerwartung?
Anders als im Wohngewerbe-Bereich gibt es für Gastro-Immobilien keine Mietspiegel. Die Pacht leitet sich in erster Linie vom Umsatz ab. Bei laufenden Betrieben ist der tatsächlich erwirtschaftete Umsatz relevant, bei Restaurants und Hotels, die erst eröffnet werden, der erwartete bzw. prognostizierte Umsatz.
Umsatz & Attraktivität sind die halbe Pacht
Selbstverständlich spielen auch alle anderen Faktoren, eine Rolle, wenn sie den Charakter des Objekts ausmachen. Erfahrene Makler für Gastronomie-Immobilien, die auf die Vermittlung von Restaurants oder Hotels zur Pacht spezialisiert sind, empfehlen ihren Klienten, nicht nur auf den Umsatz zu schauen, sondern auch sämtliche Aspekte, die Erfolgsfaktoren sind oder Erfolgspotenzial haben, zu sehen.
Lage, Wettbewerb, Highlights?
Lage, Lage, Lage – wann immer eine Gastronomie-Immobilie gekauft, gemietet oder gepachtet werden soll, ist die Lage das A&O – als Ausgangspunkt für gute Geschäfte. Ein Hotel direkt am Marktplatz, ein Café in der beliebtesten Einkaufsstraße der Stadt oder eine Gaststätte inmitten der Fußgängerzone genießt gegenüber einer abgelegenen Gastronomie-Immobilie erhebliche Vorteile. Daher ist die Lage des Objekts bei der Kalkulation der Pacht der zweitwichtigste Faktor.
GAstro-objekt mit Promi-Faktor?
Die Lage beeinflusst die Marktsituation stark. Herrscht sehr große Nachfrage nach einem bestimmten Angebot, das der Betrieb Stammkunden, Ausflüglern, Touristen und anderen Gästen bieten kann, wird dieser Wert ebenso eingepreist. Dieser kann sich auf die Bauweise des Objekts oder das gastronomisch-kulinarische Angebot beziehen, aber auch auf intrinsische Werte. Handelt es sich beispielsweise um eine Bar mit Dachterrasse, ein Hotel mit einer gewissen Historie? Hat die Gastronomie Immobilie eine spezielle Eigenschaft, die unmittelbar mit dem Haus verknüpft, aber nicht greifbar ist? Diente das Objekt beispielsweise als Drehort für einen berühmten Film? Residierten dort viele Prominente, Schriftsteller oder gar Kaiser und Könige? Hatte das Haus einen bekannten Vorbesitzer oder Erbauer? All das sorgt auch nach langer Zeit für einen hohen Bekanntheitsgrad und lockt viele Gäste an.
Tipp: Erkundigen Sie sich bei einem Makler für Gastronomie-Immobilien zur Pacht nach Standort-Vorteilen. – Auch nach denen, die vielleicht nicht auf den ersten Blick offensichtlich sind. Ein erfahrener, gut informierter Gastronomie-Makler kennt die Historie des Hauses bzw. kann sie seriös und fundiert recherchieren. Seine Informationen helfen ihm, zu beurteilen, ob die Pacht angemessen ist, oder nicht. Er hilft auch bei etwaigen Verhandlungen, wenn es um das Pachten von Gastronomie-Immobilien geht.
Faustformel „Pacht x Acht“
In der Branche gibt es ungefähre Richtwerte, die für die Kalkulation der Pacht herangezogen werden können. Da der Wert einer Gastronomie-Immobilie aber von sehr vielen Faktoren abhängt, sind diese oft nicht aussagekräftig genug, um den wahren Wert bzw. das Umsatzpotenzial eines Restaurants, Hotels, Cafés oder Wirtshauses zu erfassen. Steht ein Restaurant zur Pacht, gilt ein Pachtsatz zwischen 8 - 12 % vom Jahres-Nettoumsatz als wirtschaftlich angemessen. Bei Hotels liegt er zwischen 15 - 25 %. Generell gilt für Gastronomen die Faustformel „Pacht mal acht“. Sprich: Ist der aktuell erwirtschaftete oder prognostizierte Jahres-Nettoumsatz ungefähr Achtmal so hoch wie die Pacht, ist der Pachtsatz angemessen. Die hohen Pachtsätze sind in Normalfällen kaum realisierbar; sie können nur an Orten mit einzigartigem Standortvorteil und enormem Umsatzvolumen durchgesetzt werden. Dazu zählen z.B. Raststätten auf stark befahrenen Autobahnen, an internationalen Flughäfen sowie an besonderen Sport- und Veranstaltungsstätten.
Zustand entscheidend
Neben dem Umsatz sollten künftige Pächter den Zustand des Objekts, die Ausstattung und anstehende Investitionen prüfen, die sie zusätzlich zur Pacht in Kauf nehmen müssten.
Tipp: Prüfen Sie, in welchem baulichen Zustand die Immobilie ist. Sind bald Reparaturen oder Erweiterungen fällig? Wie gut sind Geräte, Ausstattung, Mobiliar und sonstige Dinge, die Sie mitpachten? Wenn Sie sich unsicher sind, sollten sie einen Makler für Gastronomie hinzuziehen, der Zustand, Qualität und Nachhaltigkeit fachkundig bewerten kann.
Angemessen Hohe Gastronomie-Pacht
Sie haben ein Angebot gefunden, das Ihnen gefällt, aber sehr teuer erscheint? Manche Restaurants oder Hotels zur Pacht haben auf den ersten Blick einen sehr hohen Pachtsatz; schaut man aber genau, gibt es oft gute Gründe, die diesen Preis rechtfertigen. Ist die Nachfrage besonders hoch, weil vor Ort vielleicht besonders kaufkräftiges Klientel lebt? Hat die Gastronomie eine einzigartige Besonderheit, die sonst weit und breit kein anderes Restaurant, Hotel oder Wirtshaus bieten kann? Seltenheitswert, Einzigartigkeit, Monopolstellung oder konzeptionelle Ausrichtung auf immer wiederkehrendes, sehr gut situiertes Klientel beispielsweise, spiegeln sich in der Höhe der Pacht wieder.
Soll beispielsweise ein Hotel in München gepachtet werden, das auf arabische Gäste spezialisiert ist, die den Sommer regelmäßig in der bayerischen Landeshauptstadt verbringen, wird dieser Erfolgsgarant durch maßgeschneiderte Spezialisierung eingepreist. Das beginnt oft schon bei der Einrichtung, dem kulinarischen Angebot im angeschlossenen Hotelrestaurant und vielleicht sogar dem besonders ausgebildeten Personal.
Wichtig Vor dem Pachtvertrag
Was müssen künftige Pächter vor der Unterzeichnung des Pachtvertrags beachten? Damit sie die Wirtschaftlichkeit des Betriebs einschätzen können, sollten Sie den Vorpächter um Einblick in seine Gewinn- und Verlustrechnungen bitten. Gehen Sie auch der Frage nach, warum er ausscheidet. Prüfen Sie auch, ob es ggf. am Standort bzw. Objekt besondere Auflagen gibt, die Ihren Betrieb limitieren könnten. Bei der Verhandlung sollten potenzielle Gastronomie-Pächter auf folgendes achten:
Ebenso stellt sich die Frage, ob sich der Standort überhaupt für das vorgesehene Konzept eignet: Bestehen orts- oder objektbezogene Auflagen, die den Geschäftsbetrieb einschränken? Bei der Vertragsverhandlung selbst sollte dann auf einige weitere Punkte besonders geachtet werden.
Prüfen Sie, ob alle Vertragsbestandteile klar geregelt sind, v.a. Pachtobjekt mit allen dazugehörigen Bereichen, z.B. Lager, Garage inkl. Pachtzweck, Pachtdauer (befristet / unbefristet, mit / ohne Option zur Verlängerung) sowie Pachtzins. Beim Pachtzins gibt es verschiedene Varianten: Festpacht, Umsatzpacht, Staffelpacht und indexierte Pacht. Achten Sie darauf, dass alle Vertragsbestandteile umfassend und detailliert beschrieben, abgegrenzt und deklariert sind. Versichern Sie sich auch, ob die geplante Nutzungsart vertraglich zugesichert ist. Prüfen Sie die Höhe und Konditionen sämtlicher Kosten wie Pachtzins, Nebenkosten, Kaution, etc. Wie sind Vertragsdauer, Optionsrechte und Kündigung geregelt? Wie ist Nach- oder Unterpacht geregelt sowie Instandsetzung und Instandhaltung? All diese Fragen müssen eindeutig und kompetent beantwortet sein, ehe der Pächter den Gastronomie-Pachtvertrag unterzeichnet.
Wie hoch ist die Makler-Provision?
Potenzielle Pächter ziehen häufig Makler für Gastronomie-Immobilien hinzu, weil der Prozess komplex ist. Die Gründe liegen auf der Hand: Makler haben den besten Marktüberblick verfügbarer Gastronomie-Betriebe, können den angemessenen Pachtsatz einschätzen und – falls nötig – bei vertragsrechtlichen Vorbereitungen helfen. Sie helfen also nicht nur bei der Suche, sondern auch bei der Analyse, Preisfindung und den Verhandlungen. Dafür wird in der Regel eine Provision fällig. Wie hoch ist die Makler-Provision? Sie kann im Rahmen der gesetzlichen Grenzen relativ frei verhandelt werden. Meist spielen dabei Marktsituation, Preis / Umsatz oder ein anderer objektbezogener Wert als Referenz eine Rolle. Wird ein Objekt stark nachgefragt, sollten Pacht-Interessenten mit 2 – 3 Monatspachten (netto, kalt, zzgl. Mehrwertsteuer) kalkulieren.
Tipp: Sprechen Sie Makler für Gastronomie-Immobilien direkt an und fragen Sie nach den Konditionen. Im persönlichen Gespräch erfahren Sie, wo er Sie unterstützen kann. Vielleicht hat er auch bereits ein Objekt in der Datenbank, das perfekt zu Ihrem Suchprofil passt!