Gastronomie-Immobilie kaufen: der komplette Leitfaden
Ein Restaurant, einen Gasthof oder ein Hotel zu kaufen ist etwas anderes, als eine Wohnimmobilie zu erwerben. Sie kaufen nicht nur Grundstück und Gebäude, sondern in aller Regel einen laufenden Betrieb mit Personal, Konzession, Stammgästen und einem Ruf, der über Jahre gewachsen ist. Entsprechend anders sieht die Prüfung aus. Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Ablauf – von der Suche über die Bewertung bis zur Finanzierung und Übergabe.
Drei Wege, aus denen Käufer kommen
- Betreiber. Sie wollen selbst kochen, wirten oder führen. Für Sie zählt, ob der Betrieb ohne komplette Neuerfindung funktioniert, wie die Küche dasteht und ob ein Team übernommen werden kann.
- Investoren. Sie kaufen eine Kapitalanlage und verpachten weiter. Für Sie zählen Rendite, Substanz und die Frage, wie leicht ein Pächter zu finden ist.
- Käufer mit Umnutzungsabsicht. Für Sie zählt vor allem das Grundstück und was baurechtlich daraus werden kann.
Es lohnt sich, früh zu klären, zu welcher Gruppe Sie gehören. Die Prüfung sieht in jedem Fall anders aus, und ein Objekt, das für einen Betreiber ideal ist, kann für einen Investor uninteressant sein.
Die besten Objekte stehen nirgends
Das ist der wichtigste Satz für jeden, der ernsthaft sucht: Ein erheblicher Teil der Gastronomie- und Hotelobjekte kommt nie öffentlich auf den Markt. Der Grund liegt beim Verkäufer. Ein Wirt, der abgeben will, hat gute Gründe, das nicht öffentlich zu machen – Personal kündigt, Stammgäste bleiben weg, Lieferanten werden nervös, Wettbewerber wittern eine Gelegenheit.
Diese Objekte werden ausschließlich über Spezialmakler und deren Interessentenkreis vermittelt. Wer nur Portale beobachtet, sieht den kleineren und häufig schwächeren Teil des Marktes. Sinnvoller ist es, ein Suchprofil bei jemandem zu hinterlegen, der die stillen Mandate hat.
Was Sie am Objekt prüfen sollten
Die Lage ist das einzige, was sich nicht ändern lässt. Ausstattung lässt sich erneuern, ein Konzept ändern, ein Team aufbauen. Die Lage nicht. Prüfen Sie das Einzugsgebiet, die Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, die Nachbarschaft und – oft übersehen – die Entwicklungspläne der Gemeinde für die kommenden Jahre.
Die Bausubstanz entscheidet über Ihre ersten Jahre. Dach, Heizung, Elektrik, Lüftung und Abwasser sind in Gastronomiebetrieben teuer und werden gern aufgeschoben. Ein Objekt mit fünfzehn Jahre alter Küchentechnik ist nicht günstig, es hat nur die Investition noch vor sich. Kalkulieren Sie den Investitionsstau von Beginn an ein und lassen Sie ihn im Zweifel von einem Sachverständigen einschätzen.
Und die Frage, die alles entscheidet: Warum ist der Betrieb zu haben? Altersbedingte Aufgabe, fehlende Nachfolge, Krankheit oder Neuorientierung sind unproblematisch – dann kaufen Sie einen funktionierenden Betrieb. Etwas anderes ist es, wenn der Betrieb wirtschaftlich nicht getragen hat. Dann müssen Sie wissen, woran es lag: am Konzept, an der Führung, an der Ausstattung – oder am Standort selbst. Die ersten drei können Sie ändern, den letzten nicht.
Die Zahlen
Verlangen Sie die betriebswirtschaftlichen Auswertungen der letzten zwei bis drei Jahre. Ohne belastbare Zahlen ist jede Kaufpreisvorstellung eine Behauptung, und Ihre Bank wird ohne sie ohnehin nicht finanzieren.
Achten Sie dabei auf mehr als den Umsatz. Aussagekräftig sind der Wareneinsatz im Verhältnis zum Umsatz, die Personalkostenquote, die Energiekosten und die Frage, ob der bisherige Inhaber sich selbst ein marktübliches Gehalt gezahlt hat. Betriebe, die nur funktionieren, weil die Familie unbezahlt mitarbeitet, sehen auf dem Papier besser aus, als sie sind.
Wie sich der Wert eines Objekts im Einzelnen zusammensetzt, haben wir hier ausführlich dargestellt: Was ist eine Gastronomie-Immobilie wert?
Inventar und Ablöse
Ablösezahlungen sind in der Gastronomie üblich, besonders bei Betriebsübernahmen. Prüfen Sie die Forderung genau: Das Inventar sollte über Originalrechnungen belegt sein, der Geschäftswert über die Auswertungen, und der Ablösewert sollte den Buchwert im Anlagenkonto nicht überschreiten.
Wichtig zu wissen: Banken finanzieren Ablösen in der Gastronomie nur selten. Diesen Betrag müssen Sie in aller Regel aus Eigenmitteln aufbringen – das gehört von Anfang an in Ihre Kalkulation.
Konzession, Genehmigungen, Personal
- Gaststättenkonzession – geht nicht automatisch auf Sie über, sondern muss neu beantragt werden. Klären Sie früh, ob Sie die persönlichen Voraussetzungen erfüllen.
- Nutzungsgenehmigung und Sperrzeiten – prüfen Sie, was baurechtlich zulässig ist und wie lange Sie tatsächlich öffnen dürfen. Bei Objekten in Wohnlagen ist das häufig enger, als der Vorgänger es gelebt hat.
- Personal – bei einem Betriebsübergang gehen die Arbeitsverhältnisse grundsätzlich auf Sie über, mit allen bestehenden Ansprüchen. Das ist bei angespanntem Arbeitsmarkt eher ein Vorteil, sollte aber bekannt sein.
- Bestehende Verträge – Liefer-, Wartungs- und Getränkelieferverträge können langfristig binden. Lassen Sie sich alle laufenden Verträge vorlegen.
Die Finanzierung
Rechnen Sie damit, dass Banken die Gastronomie zurückhaltend bewerten. Wo bei anderen Gewerbeimmobilien rund zwanzig Prozent Eigenkapital genügen, verlangen manche Institute in der Gastronomie deutlich mehr, und einzelne finanzieren die Branche gar nicht.
Entscheidend für die Zusage ist ein belastbarer Geschäftsplan: Die Bank will sehen, dass Sie den Kapitaldienst erwirtschaften und zusätzlich vom Betrieb leben können. Wer zum ersten Mal übernimmt, hat dabei oft das Problem, dass ihm die Kennzahlen des Objekts fehlen. Genau hier helfen wir – wir erstellen den Geschäftsplan gemeinsam mit Ihnen oder vollständig für Sie. Das führt regelmäßig zu einem positiven Kreditentscheid, der sonst ausgeblieben wäre.
Der Ausweichplan: mögliche Umnutzung
Prüfen Sie vor dem Kauf, was baurechtlich sonst noch zulässig wäre – Wohnraum, Seniorenwohnen, gemischte Nutzung. Das ist kein Zeichen von Zweifel am Konzept, sondern schlicht Risikovorsorge. Ein Objekt, das im Notfall anders genutzt werden kann, ist leichter zu finanzieren und später leichter zu verkaufen.
Gute Objekte sind schnell weg
Der Markt ist in einer eigentümlichen Lage: Insgesamt gibt es mehr Angebot als Nachfrage, aber die wirklich guten Objekte – gute Lage, gepflegte Substanz, belegbare Zahlen – sind schnell vergeben. Wer bei einem solchen Objekt drei Wochen überlegt, kommt zu spät.
Bereiten Sie sich deshalb vor, bevor Sie suchen: Finanzierungsrahmen klären, Eigenkapital verfügbar machen, Unterlagen für die Bank bereithalten. Dann können Sie handeln, wenn das passende Objekt auftaucht.
Die häufigsten Fehler
- Nur auf den Kaufpreis schauen und den Investitionsstau übersehen
- Die Zahlen nicht prüfen oder sich mit mündlichen Angaben zufriedengeben
- Die Ablöse ungeprüft akzeptieren, obwohl sie nicht finanzierbar ist
- Konzession und Sperrzeiten erst nach dem Notartermin klären
- Ohne geklärten Finanzierungsrahmen besichtigen und dann Wochen verlieren
- Nur Portale beobachten und den still vermittelten Teil des Marktes gar nicht sehen
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Das hängt von Objekt, Bank und Ihrer Bonität ab. Kalkulieren Sie in der Gastronomie deutlich mehr als die üblichen zwanzig Prozent, und rechnen Sie Ablöse sowie erste Investitionen zusätzlich ein.
Geht die Konzession auf mich über?
Nein. Die Gaststättenkonzession ist personenbezogen und muss neu beantragt werden. Klären Sie das frühzeitig.
Muss ich das Personal übernehmen?
Bei einem Betriebsübergang gehen bestehende Arbeitsverhältnisse grundsätzlich auf den Erwerber über. Die Einzelheiten gehören in die Vertragsverhandlung.
Kaufen oder pachten?
Pachten bindet weniger Kapital und ist der übliche Einstieg für Betreiber ohne größeres Eigenkapital. Kaufen lohnt sich, wenn Sie langfristig planen und die Substanz mit aufbauen wollen. Zur Pacht haben wir einen eigenen Beitrag: Hotel oder Restaurant verpachten.
Wie lange dauert ein Kauf?
Von der ersten Besichtigung bis zum Notartermin sind mehrere Monate realistisch. Den größten Teil davon beansprucht in der Regel die Finanzierung.
Suchprofil hinterlegen
Wenn Sie konkret suchen, sagen Sie uns, was Sie suchen: Art des Betriebs, Region, Größenordnung und Ihr Finanzierungsrahmen. Wir melden uns, sobald ein passendes Objekt kommt – auch bei den Mandaten, die nie öffentlich ausgeschrieben werden.
Unsere aktuellen Angebote finden Sie unter Verkaufsobjekte. Das Erstgespräch ist kostenlos und unverbindlich.