Hotel oder Restaurant verpachten: der komplette Leitfaden

Ein Hotel oder ein Restaurant zu verpachten bedeutet für Eigentümer planbare Einnahmen ohne operatives Risiko – und für Betreiber die Chance, ein eingeführtes Haus zu übernehmen, ohne den Kaufpreis einer Immobilie stemmen zu müssen. Damit das Verhältnis über Jahre trägt, müssen allerdings viele Punkte zusammenpassen: der richtige Pächter, ein marktgerechter Pachtzins und ein Vertrag, der beide Seiten schützt. Dieser Leitfaden führt Sie durch den gesamten Ablauf – von der Vorbereitung über die Pächtersuche bis zu jeder wesentlichen Klausel im Pachtvertrag.

Miete oder Pacht – der entscheidende Unterschied

Beide Begriffe werden im Alltag oft synonym verwendet, rechtlich sind sie es nicht. Bei der Miete wird ausschließlich die Nutzung der Immobilie überlassen. Der Pächter darf darüber hinaus die Erträge aus dem Geschäftsbetrieb ziehen – er übernimmt also nicht nur Räume, sondern einen laufenden Betrieb mit Inventar, Konzession und häufig auch Stammkundschaft.

Genau deshalb ist die Pacht in der Gastronomie und Hotellerie die übliche Form. Und deshalb hat der Verpächter ein unmittelbares Interesse am wirtschaftlichen Erfolg seines Pächters: Nur ein Betrieb, der läuft, zahlt seinen Pachtzins pünktlich und über die volle Laufzeit.

Wer kommt als Pächter infrage?

Je nach Art, Größe und Lage des Objekts kommen sehr unterschiedliche Zielgruppen in Betracht. Die Auswahl beeinflusst die gesamte Vermarktungsstrategie:

• Privat geführte Hoteliers und Gastronomen – ideal für Boutique-Hotels, Landgasthöfe und Familienbetriebe, bei denen die Persönlichkeit des Wirts das Konzept trägt.
• Gastronomen mit Hotelerfahrung – interessiert an Landhotels, Pensionen und Häusern mit angeschlossener Gastronomie.
• Hotelketten und Franchise-Partner – vor allem bei Stadthotels, Businesshotels und Objekten mit überregionalem Potenzial.
• Investoren mit eigenem Betreiberkonzept – suchen Standorte, an denen ein professionelles Managementteam eingesetzt werden kann.

Schritt 1: Die Vorbereitung

Die Darstellung des Objekts entscheidet darüber, wie viele qualifizierte Interessenten sich überhaupt melden. Ein Vergleich aus dem Alltag: Bevor ein Gebrauchtwagen inseriert wird, wird er gewaschen, poliert und bei gutem Licht aus allen Winkeln fotografiert. Bei einem Betrieb, um den es um ein Vielfaches mehr geht, sollte der Anspruch nicht geringer sein.

Zu einer belastbaren Unterlage gehören:

• Professionelle Fotos des Gastraums, der Küche, der Zimmer und der Außenflächen
• Grundrisse aller Bereiche, einschließlich einer eventuell vorhandenen Wirtewohnung
• Eine vollständige Inventarliste mit Bezeichnung und Hersteller des Großinventars
• Eine ehrliche Einschätzung der Wettbewerbssituation am Standort
• Die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse der letzten Jahre

Der letzte Punkt wird häufig unterschätzt. Dokumentierte Zahlen schaffen Vertrauen – und sie sind die Voraussetzung dafür, dass ein Pächter überhaupt eine Finanzierung erhält. Ein 360-Grad-Rundgang senkt zusätzlich die Zahl der Besichtigungen, die zu nichts führen.

Schritt 2: Die Vermarktung

Gute Gastronomen sind seit der Pandemie und angesichts der wirtschaftlichen Gesamtlage deutlich zurückhaltender geworden. Anlaufkosten wie Ablöse, Kaution und Investitionen in die eigene Handschrift lassen sich über die Hausbank nur schwer finanzieren – das Rating der gesamten Branche hat gelitten.

Für Sie als Verpächter heißt das: Der Kreis ernsthafter Kandidaten ist kleiner geworden, und er will gezielt erreicht werden. Den richtigen Bewerber zum richtigen Zeitpunkt über den richtigen Kanal anzusprechen, ist die eigentliche Königsdisziplin. Eine breite Anzeige auf einem allgemeinen Immobilienportal erreicht viele Menschen, aber selten die passenden.

Schritt 3: Bewerbungen sichten und vorauswählen

Die eingehenden Bewerbungen unterscheiden sich enorm – von der einzeiligen Interessensbekundung bis zur ausführlichen Darstellung des bisherigen Werdegangs. Die Eignung tatsächlich zu prüfen, kostet Zeit: Dutzende Gespräche, dazu Recherchen zu bisherigen Stationen.

Bewährt hat sich ein zweistufiges Vorgehen. Zunächst wird von jedem Interessenten eine Selbstauskunft eingeholt, bevor überhaupt ein Gespräch stattfindet. Aus den Gesprächen entsteht eine engere Auswahl, und nur diese wird zur Besichtigung eingeladen.

Am Ende entscheidet neben der fachlichen Eignung fast immer auch die persönliche Ebene. Ob die Chemie zwischen Verpächter und Pächter stimmt, zeigt sich beim Besichtigungstermin – und diese Vertrauensbasis ist bei einem Verhältnis, das zehn Jahre und länger halten soll, kein weicher Faktor, sondern ein harter.

Schritt 4: Der Pachtvertrag im Detail

Der Pachtvertrag ist das Herzstück der Verpachtung. Wir empfehlen ausdrücklich, ihn von einem Rechtsanwalt auf Vollständigkeit und Rechtskonformität prüfen zu lassen. Wer ihn dennoch selbst aufsetzt, sollte zumindest rechtssichere Vorlagen verwenden. Die folgenden Bestandteile gehören in jeden Vertrag.

Vertragspartner

Vertragspartner können Privatpersonen oder Gesellschaften sein – GbR, GmbH oder andere Rechtsformen. Entscheidend ist die Einordnung: Handelt eine Privatperson im unternehmerischen Kontext, liegt kein Verbrauchervertrag vor. Das hat konkrete Folgen, etwa den Ausschluss des Widerrufsrechts.

Ebenfalls an dieser Stelle zu regeln ist die Unterverpachtung – beispielsweise wenn eine Privatperson an ihre eigene Betreibergesellschaft weiterverpachtet.

Vertragsobjekt und Inventar

Die verpachtete Fläche wird am besten anhand eines Grundrisses eindeutig bezeichnet. Daneben geht es fast immer um mitverpachtetes Inventar. Das Großinventar sollte mit Bezeichnung und Hersteller vollständig aufgelistet werden; diese Inventarliste wird als Anlage Bestandteil des Vertrags.

Kleininventar wie Geschirr und Besteck wird heute üblicherweise nicht mehr mitverpachtet – der Aufwand einer solchen Aufstellung steht in keinem Verhältnis zum Wert.

Pachtdauer

Bei Hotels sind Laufzeiten zwischen fünf und fünfzehn Jahren üblich, abhängig vom Investitionsvolumen und vom Betreiberkonzept. Grundsätzlich stehen zwei Varianten zur Wahl:

• Befristeter Vertrag – endet automatisch ohne Kündigung und schafft Planungssicherheit für beide Seiten.
• Unbefristeter Vertrag – flexibler, erfordert aber eine Kündigung, etwa halbjährlich zum Ende des Pachtjahres.

Ergänzend lassen sich eine Mindestlaufzeit oder ein Kündigungsverzicht vereinbaren. Beides ist sinnvoll, wenn eine Seite erheblich investiert oder wertvolles Inventar übergeben wird.

Pachtzins

Die Höhe des Pachtzinses ist frei verhandelbar und richtet sich nach dem bisherigen oder realistisch erreichbaren Umsatz. Wie sich ein angemessener Pachtzins konkret berechnen lässt, haben wir in einem eigenen Beitrag ausführlich dargestellt: Pacht mal acht – was ist angemessen?

Drei Modelle sind gebräuchlich:

• Feste Pacht – klassisch und für beide Seiten kalkulierbar.
• Staffelpacht – stufenweise Anpassung, meist über die ersten drei Jahre. Sie gibt einem neuen Betreiber Luft, bis der Zielumsatz erreicht ist, und ist inzwischen weitgehend Standard.
• Umsatzpacht – flexibel, aber aufwendig. Von einer reinen Umsatzpacht raten wir ab: Die Testierung der Umsätze erfordert externe Dienstleister und verursacht laufende Kosten. Verzichtet man darauf, fehlt die Nachvollziehbarkeit – und das belastet das Verhältnis zwischen Verpächter und Pächter ebenso wie das Verhältnis zur finanzierenden Bank.

Wertsicherungsklausel

Gerade bei langen Laufzeiten ist eine solide Wertsicherungsklausel unverzichtbar. Sie koppelt den Pachtzins an den Verbraucherpreisindex zu einem festgelegten Stichtag und passt ihn automatisch an Inflation oder Deflation an. Damit sind beide Parteien gegen wirtschaftliche Schwankungen abgesichert, ohne jedes Jahr neu verhandeln zu müssen.

Kaution

Als Faustregel gilt: Die Kaution sollte höchstens das Sechsfache der monatlichen Nettopacht betragen, üblich sind drei Monatspachten. Ein höherer Betrag ist nur gerechtfertigt, wenn besonders wertvolle Ausstattung übergeben wird und keine Ablöse gezahlt wird.

Eine gesetzliche Pflicht, die Kaution verzinst anzulegen, besteht nicht. Eine transparente Regelung im Vertrag schafft dennoch Vertrauen und beugt späteren Diskussionen vor.

Ablöse

Ablösezahlungen sind in der Gastronomie üblich, besonders beim Nachpächterwechsel. Entscheidend ist eine marktgerechte Kalkulation – und hier liegt eine der häufigsten Fehlerquellen. Zu beachten ist:

• Banken finanzieren Gastronomieablösen nur selten. Jede geforderte Ablöse verkleinert den Kreis möglicher Pächter unmittelbar.
• Geschäftswerte sollten über betriebswirtschaftliche Auswertungen belegt sein, das Inventar über Originalrechnungen.
• Der Ablösewert darf den Buchwert im Anlagenkonto nicht überschreiten.

Eine überhöhte Ablöseforderung ist der wohl sicherste Weg, eine Verpachtung über Monate zu blockieren. Am Ende zählt nicht der Wunschwert, sondern die Zahlungsfähigkeit der geeigneten Interessenten.

Betriebszweck

Der Vertrag muss die zulässige Nutzung eindeutig festlegen. Ein Beispiel aus der Praxis: Wird ein klassisches Restaurant zur Shisha-Bar umgewidmet, verändert das Nachbarschaft, Genehmigungslage und Objektwert grundlegend. Eine präzise Nutzungsbeschränkung verhindert solche Konflikte, bevor sie entstehen.

Instandhaltung

Klar zu regeln ist, welche Maßnahmen der Pächter trägt und welche beim Verpächter verbleiben. Die übliche Abgrenzung verläuft zwischen Schönheitsreparaturen und laufender Wartung auf der einen und Dach, Fach sowie technischer Grundausstattung auf der anderen Seite.

Warum zwei getrennte Verträge sinnvoll sind

In der Praxis empfiehlt sich häufig, zwei separate Verträge abzuschließen: einen über die Immobilie und einen über FF&E, also Möblierung, Küchentechnik und Betriebsausstattung.

Die Vorteile:

• Transparenz – Immobilie und Inventar werden getrennt bewertet, was Verhandlungen erheblich vereinfacht.
• Flexibilität – Ausstattung kann ausgetauscht oder erneuert werden, ohne den Immobilienvertrag anzufassen.
• Steuerliche Vorteile – das Inventar lässt sich separat abschreiben.

Was außer der Immobilie übergeben wird

Eine Verpachtung umfasst in aller Regel mehr als Räume:

• FF&E – Möblierung, Küchentechnik und sonstige Ausstattung.
• Goodwill – Markenname, Stammkundschaft und eingeführte Buchungskanäle.
• Lizenzen und Rechte – gastronomische Konzessionen, Genehmigungen für Wellnessbereiche, bestehende Konten bei Buchungsplattformen.

Die häufigsten Fehler

• Unklare oder unvollständige Vertragsklauseln, die erst im Streitfall auffallen
• Keine oder unzureichende Bonitätsprüfung des Pächters
• Eine zu optimistische Pachtkalkulation, die den Betrieb von Beginn an überfordert
• Überhöhte Ablöseforderungen, die den Kreis der Interessenten unnötig verkleinern
• Fehlende Regelungen für außergewöhnliche Situationen wie behördlich angeordnete Schließungen – nach der Pandemie fordern erfahrene Gastronomen diese von vornherein ein

Warum sich ein Spezialmakler lohnt

Die Verpachtung eines Hotels oder Restaurants unterscheidet sich grundlegend von der Vermietung klassischer Gewerbeflächen. Ein spezialisierter Partner bringt dabei ein:

• Marktkenntnis – wir kennen die Zielgruppen, vom Einzelgastronomen bis zur internationalen Hotelgruppe.
• Netzwerk – direkter Zugang zu Betreibern, Investoren und Marken, die aktiv suchen.
• Vorauswahl – wir kennen viele Bewerber bereits und sparen Ihnen dutzende Gespräche.
• Vertragserfahrung – wir haben hunderte Pachtverträge mitgestaltet und schreiben den ersten Entwurf. Das spart Zeit beim Anwalt und Kosten bei Ihnen.
• Diskretion und Reichweite – vertrauliche Direktansprache und breite Vermarktung schließen sich nicht aus. Auf Wunsch erfolgt die Vermarktung vollständig off-market, ohne öffentliche Ausschreibung.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Miete und Pacht?

Bei der Miete wird nur die Nutzung der Immobilie überlassen. Der Pächter darf zusätzlich die Erträge aus dem Geschäftsbetrieb ziehen. Deshalb ist die Pacht in der Gastronomie die übliche Form.

Wie lange läuft ein Pachtvertrag in der Gastronomie?

Üblich sind fünf bis fünfzehn Jahre. Die Laufzeit richtet sich nach Investitionsvolumen, Standort und Konzept und wird individuell verhandelt.

Wie hoch darf die Kaution sein?

Üblich sind drei Monatsnettopachten, maximal das Sechsfache. Höhere Beträge sind nur bei besonders wertvollem Inventar ohne Ablöse gerechtfertigt.

Was wird bei einer Verpachtung mitübergeben?

Neben der Immobilie in der Regel Möblierung und technische Ausstattung, Markenrechte, Konzessionen sowie bestehende Verträge und Buchungskanäle.

Warum sind zwei getrennte Pachtverträge sinnvoll?

Ein Vertrag für die Immobilie und einer für die Betriebsausstattung halten die Bewertung klar getrennt, ermöglichen die separate Abschreibung des Inventars und machen spätere Anpassungen einfacher.

Welche Fehler sollte man unbedingt vermeiden?

Unklare Vertragsklauseln, fehlende Bonitätsprüfung, zu optimistische Pachtkalkulation und überhöhte Ablöseforderungen. Jeder dieser Punkte kann eine Verpachtung über Monate blockieren oder das Verhältnis später belasten.

Fazit

Eine Verpachtung ist für Eigentümer eine der verlässlichsten Formen, aus einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie dauerhafte Erträge zu erzielen, ohne selbst zu betreiben. Der Erfolg entscheidet sich früh: bei der professionellen Aufbereitung des Objekts, bei der Auswahl des passenden Pächters und bei einem Vertrag, der auch dann noch trägt, wenn es einmal nicht rundläuft.

Wenn Sie eine Verpachtung planen oder wissen möchten, welcher Pachtzins für Ihr Objekt realistisch ist, sprechen Sie uns an. Das Erstgespräch ist kostenlos und selbstverständlich vertraulich.