Was ist meine Gastronomie-Immobilie wert?

Ob altersbedingte Aufgabe, Erbschaft, Krankheit oder Neuorientierung – wer seinen Betrieb abgeben will, steht zuerst vor derselben Frage: Was ist die Immobilie eigentlich wert? Wer zu hoch ansetzt, verliert Zeit und Interessenten. Wer zu niedrig ansetzt, verliert Geld. Diese Übersicht zeigt Ihnen, woraus sich der Wert zusammensetzt, welche Verfahren angewendet werden und wo die typischen Fehler liegen.

Der Wert besteht aus vier Bausteinen

Anders als bei einem Wohnhaus setzt sich der Wert einer Gastronomie- oder Hotelimmobilie aus mehreren Teilen zusammen, die getrennt betrachtet werden müssen:

• Grundstückswert – abgeleitet aus dem Bodenrichtwert der Gemeinde und der tatsächlichen Grundstücksgröße.
• Gebäudewert – abhängig von Baujahr, Bausubstanz, Zustand, Ausstattung und Renovierungsstau.
• Inventarwert – Küchentechnik, Möblierung, Kühlung und sonstige Ausstattung, bewertet zum Zeitwert und nicht zum Anschaffungspreis.
• Geschäftswert – der Wert des laufenden Betriebs mit Umsatz, Ertrag, Stammkundschaft und Ruf.

Gerade der letzte Punkt unterscheidet die Gastronomie von anderen Immobilienarten. Ein Objekt mit funktionierendem Betrieb ist deutlich mehr wert als dieselben Räume leerstehend – vorausgesetzt, die Zahlen belegen das.

Welche Verfahren angewendet werden

In der Praxis kommen vier Ansätze zum Einsatz, meist in Kombination:

• Ertragswertverfahren – leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab. Das maßgebliche Verfahren bei Objekten, die als Kapitalanlage betrachtet werden.
• Vergleichswertverfahren – orientiert sich an tatsächlich erzielten Preisen vergleichbarer Objekte. In der Gastronomie schwierig, weil echte Vergleichsfälle selten und Kaufpreise selten öffentlich sind.
• Sachwertverfahren – ermittelt, was Wiederherstellung von Grundstück und Gebäude kosten würde. Als Untergrenze und Plausibilitätsprüfung nützlich.
• Multiplikatorenverfahren – rechnet mit branchenüblichen Faktoren auf Umsatz oder Ertrag. Schnell, aber nur so gut wie die zugrunde liegenden Zahlen.

Keines dieser Verfahren liefert für sich genommen den richtigen Wert. Belastbar wird eine Bewertung erst, wenn mehrere Ansätze zu einem ähnlichen Ergebnis führen – und wenn Abweichungen erklärbar sind.

Die weichen Faktoren

Neben den harten Zahlen beeinflussen Umstände den Preis, die sich schlecht in eine Formel gießen lassen, in der Verhandlung aber erheblich wiegen:

• Ruf des Hauses und die Länge seiner Geschichte am Ort
• Treue Stammkundschaft und eingeführte Buchungskanäle
• Eingespieltes Personal, das übernommen werden kann – gerade bei angespanntem Arbeitsmarkt ein spürbarer Vorteil
• Eingeführte Lieferantenbeziehungen und Konditionen
• Alternative Nutzungsmöglichkeiten – lässt sich ein Hotel baurechtlich etwa auch als Seniorenresidenz oder Wohnraum nutzen, steigert das den Wert erheblich
• Entwicklungspläne der Gemeinde, die den Standort in den nächsten Jahren attraktiver machen

Der häufigste Fehler: die eigene Perspektive

Entscheidend ist nicht, welcher Betrag Ihnen vorschwebt, sondern was ein Käufer bereit ist zu zahlen. Das klingt selbstverständlich und wird trotzdem regelmäßig übersehen.

Nehmen Sie deshalb bewusst die Gegenseite ein: Wo besteht Renovierungsstau? Welche Investitionen müsste ein Käufer im ersten Jahr schultern? Wo ist die Küche technisch am Ende ihrer Lebensdauer? Wer diese Punkte selbst benennt, verliert nichts – er ist in der Verhandlung vorbereitet, statt sich von Einwänden überraschen zu lassen.

Der zweite häufige Fehler betrifft die Zahlen. Betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten zwei bis drei Jahre sind die Grundlage jeder ernsthaften Bewertung – und die Voraussetzung dafür, dass ein Käufer überhaupt eine Finanzierung erhält. Ohne belastbare Zahlen bleibt jede Preisvorstellung eine Behauptung.

Vertiefung nach Objektart

Hotels und Restaurants werden nach unterschiedlichen Kennzahlen bewertet. Für die Details haben wir jeweils einen eigenen Beitrag:

• Hotel bewerten – Ertragswertverfahren, Belegung, durchschnittlicher Zimmerpreis, RevPAR und die Kennzahlen, die Investoren prüfen.
• Restaurant bewerten – Grundstück, Gebäude, Inventar und Geschäftswert im Detail, mit Rechenbeispiel und marktüblichen Multiplikatoren.
• Pacht mal acht – wie sich ein angemessener Pachtzins aus dem Umsatz ableiten lässt, wenn statt Verkauf eine Verpachtung ansteht.

Häufige Fragen

Was kostet eine Bewertung?

Unser Erstgespräch samt Ersteinschätzung ist kostenlos. Ein förmliches Verkehrswertgutachten durch einen vereidigten Sachverständigen ist etwas anderes und wird gesondert beauftragt – für die Preisfindung beim Verkauf ist es in den meisten Fällen nicht erforderlich.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Betriebswirtschaftliche Auswertungen der letzten zwei bis drei Jahre, Grundbuchauszug, Grundrisse, Inventarliste, Pacht- oder Mietverträge sowie eine Aufstellung der Investitionen der vergangenen Jahre.

Wie lange dauert eine Bewertung?

Eine erste Einschätzung ist nach dem Gespräch und Sichtung der Zahlen meist innerhalb weniger Tage möglich. Eine ausführliche Bewertung mit Ortstermin dauert entsprechend länger.

Wird der Wert durch einen leerstehenden Betrieb gemindert?

In der Regel ja. Ohne laufenden Betrieb entfällt der Geschäftswert, und Käufer kalkulieren zusätzlich die Anlaufphase ein. Wer verkaufen will, sollte das möglichst aus dem laufenden Betrieb heraus tun.

Ihre Immobilie einschätzen lassen

Wir bewerten seit Jahren ausschließlich Gastronomie- und Hotelimmobilien und kennen die Preise, die in Süddeutschland tatsächlich gezahlt werden – nicht nur die, die aufgerufen werden. Das Erstgespräch ist kostenlos und selbstverständlich vertraulich, auch wenn Sie noch am Anfang Ihrer Überlegungen stehen.