Machen Sie die Bewertungsanalyse! Sie wollen ein Restaurant verkaufen, wissen aber nicht, wie viel Ihre Gastronomie-Immobilie wert ist? Mehrere Faktoren - hart und weich - sind ausschlaggebend. Wir nennen Ihnen seriöse Ansätze zur Bewertung Ihres Objekts.
Die Motive, einen Betrieb zu verkaufen, sind vielfältig: Altersbedingte Aufgabe, Erbschaft, Krankheit, Neuorientierung, Umwelteinflüsse – oder jüngst die Auswirkungen der Corona-Pandemie sind nur ein paar Beispiele. Ist es soweit, muss der Verkäufer wissen, was sein Restaurant, sein Hotel oder sonstiges Gastro-Objekt wert ist. Wer von vornherein zu hohe Preisvorstellungen hat, verliert. Wer den Verkaufspreis für seine Gastronomie-Immobilie zu niedrig ansetzt, verliert ebenfalls.
Gastro-Immobilien richtig bewerten
Doch wie ermittelt man den richtigen Verkaufspreis? Zur Beurteilung werden harte Kriterien herangezogen, die transparent, nachvollziehbar und plausibel sind. Ergänzend spielen aber natürlich auch weiche Faktoren wie die Historie eine Rolle.
Tipp: Orientieren Sie sich an den Methoden, die Gastronomie-Experten, Makler für Gastronomie und Banken für Immobilienfinanzierung anwenden, um den Wert einer Gastro-Immobilie zu ermitteln. Dahinter stecken professionelle Schemata, die in der Branche bewährt sind, wenn ein Restaurant, eine Bar oder ein Wirtshaus verkauft wird.
Der größte Fehler: Die eigene Sichtweise
Es gibt unterschiedliche Arten, an einen Immobilien-Verkauf heranzugehen. Betrachten Sie bei der Bewertung auf keinen Fall nur Ihren eigenen Standpunkt. Es ist nicht entscheidend, welcher Wunschwert Ihnen für den Verkauf des Restaurants, Hotels, Cafés, etc. vorschwebt; sondern, was die Gastronomie-Immobilie tatsächlich wert ist. – Und dem potenziellen Käufern wert ist. Von diesem Standpunkt starten Sie richtig.
Berücksichtigen Sie also in allen Aspekten der Analyse zur Bewertung Ihrer Gastronomie-Immobilie unbedingt auch die Perspektive der Käuferseite.
Machen Sie sich frühzeitig bewusst, dass Ihr Immobilien-Objekt nicht nur Vorteile hat. Ziehen Sie bei den unterschiedlichen Bewertungsdimensionen auch die negativen Aspekte und Optimierungspotenziale inklusive ggf. zusätzlichem Investitionsaufwand in Betracht. So laufen Sie nicht Gefahr, wesentliche Teile bei der Bewertung und Potenzialanalyse Ihrer Gastronomie-Immobilie auszublenden und sind später in der Verhandlung mit dem Käufer der Gastronomie-Immobilie besser vorbereitet.
Tipp: Ziehen Sie frühzeitig einen Makler für Gastronomie-Immobilien hinzu. Als Experte weiß er, worauf es ankommt. Er sagt Ihnen welche Ämter und Behörden zu bestimmten Richtwerten Auskunft geben können, ob ein spezialisierter Immobilien-Experte hinzuzuziehen ist und wie das Ergebnis der Analyse gewinnbringend interpretiert werden kann.
Analyse der Gastronomie-Immobilie
Ähnlich wie für Unternehmen gibt es Standardmethoden zur Bewertung von Immobilien, z.B. Ertragswert- oder Multiplikatoren-Methode. Außerdem können Substanzwert und andere Richtwerte von Ämtern herangezogen werden. Diese Methoden haben aber Nachteile: Es handelt sich dabei um allgemeine Methoden, die nicht maßgeschneidert auf das jeweilige Objekt sind. Da jede Gastro-Immobilie anders ist, empfiehlt es sich, ein eigenes System zu entwickeln, also eine Mischung zu verwenden, die alle relevanten Aspekte berücksichtig.
Eckdaten und Nutzung der Gastronomie-Immobilie
Neben der Lage sind Eckdaten wie Größe des Objekts, Grundstück der Gastro-Immobilie, Alter, Bausubstanz, Zustand, Renovierungsbedürftigkeit, Ausstattung wie Maschinen & Geräte, Extras und die rechtlichen Nutzungsmöglichkeiten allen voran zu nennen. Sie sind essenziell für die Rendite-Aussichten des Objekts.
Aufschlussreich ist auch, wie der bisherige Betrieb geführt wurde. Wie erfolgreich war das Bewirtschaften bzw. Geschäftsmodell des Hotels, Restaurants oder Cafés?
Welche Ausrichtung, welches Konzept hat die Gastronomie-Immobilie? Welche alternativen Nutzungsmöglichkeiten gibt es gegebenenfalls? Könnte das Hotel nutzungsrechtlich zum Beispiel auch als Seniorenresidenz genutzt werden? Ist dem der Fall, steigert das den Wert der Gastronomie-Immobilie zum Verkauf stark!
Entwicklungschancen der gastronomie
Erfahrene Gastro-Makler wissen: Umland, Einzugsgebiet und Entwicklungspotenzial der Region spielen eine große Rolle bei der Bewertung des Werts einer Immobilie.
Tipp: Bringen Sie vor dem Verkauf in Erfahrung, ob es bereits konkrete Entwicklungspläne seitens politischer Organe gibt. Werden in naher Zukunft ggf. Projekte realisiert, die die Region attraktiver machen, z.B. für gut situiertes Klientel, Familien oder Touristen?
Goodwill-Faktoren
Softe Faktoren wie der gute Ruf eines Hauses, eine langjährige Historie, treue Stammkunden, aber auch Standortvorteile bezogen auf Lieferanten und zentrale Dienstleistern können den Wert einer Gastronomie-Immobilie stark beeinflussen. Wenn ein laufender Betrieb weitergeführt werden soll, können personelle Aspekte den Verkaufspreis steigern, z.B. dass die Belegschaft übernommen werden kann. Sie weiten den Verhandlung-Spielraum stark aus, da sie gute Startbedingungen oder Erleichterungen im laufenden Betrieb bedeuten.
Kehrseite der Medaille
Neben allen positiven Faktoren und Entwicklungschancen wie künftigen Gewinnen bzw. Rendite gilt es, bei der Gastronomie-Immobilien-Analyse auch die negativen Faktoren zu benennen.
Welche Nachteile, Schwachstellen, Optimierungspotenziale gibt es? Wo werden augenscheinlich und unausweichlich Nachbesserungen nötig? Wie hoch ist der zusätzliche Investitionsaufwand, den ein potenzieller Käufer auf sich nehmen müsste, wenn der das Restaurant, Hotel, Café oder sonstige Gastronomie-Objekt kaufen würde?
Tipp: Stellen Sie sich die Frage, welche Arbeiten Sie ggf. selbst übernehmen können und wollen, um den Verkaufspreis hochzuhalten.
Vergleichswerte der Gastro-Immobilie
Ziehen Sie Vergleichswerte heran. Gibt es ein Objekt, das ähnliche Eigenschaften wie Ihre Immobilie hat und kürzlich verkauft worden ist? Die verfügbaren Informationen können Ihnen bei der Berechnung helfen.
Tipp: Wenden Sie sich an einen kompetenten Makler für Gastronomie-Immobilien. So ersparen Sie sich die Recherche und erhalten Referenzwerte aus erster Hand.
Plausible Rechenwege
Den Königsweg für die Berechnung einer Immobilie gibt es nicht. Halten Sie sich an die Richtwerte, die unumstößlich sind und entwickeln Sie eine eigene, möglichst plausible Methode. Lassen Sie sich dabei von einem erfahrenen Experten für Gastronomie-Immobilien unterstützen. Listen Sie alle seriös verfügbaren Werte zu den Eigenschaften Ihrer Immobilie, der Umgebung, den betrieblichen Ergebnissen und Prognosen auf; stellen Sie diesen angemessene Werte gegenüber. Setzen Sie diese auch für die weichen Faktoren an.
Kommunikation ist alles
Nachdem Sie sich im Klaren über die Zahlen und ihre sind, sollten Sie so klar wie möglich kommunizieren, warum Sie sich den ermittelten Verkaufspreis vorstellen.
Lassen Sie sich bei der Verhandlung von einem erfahrenen Makler für Gastronomie unterstützen. Er weiß, worauf es bei der finalen Preisfindung ankommt. Wir unterstützen Sie gerne dabei!