Wertermittlung eines Restaurants – Immobilienwert, Inventar und Geschäftsbetrieb richtig einschätzen

Die Frage nach dem Wert eines Restaurants ist komplexer als bei klassischen Immobilien. Denn hier treffen mehrere Ebenen aufeinander: Grundstück, Gebäude, Inventar und der Geschäftsbetrieb. Jede Komponente erfordert ein eigenes Bewertungsverfahren – und erst in der Gesamtschau ergibt sich ein realistischer Marktwert.

Den richtigen Wert eines Restaurants zu ermitteln ist nicht trivial.

1. Grundstückswert – Grundlage der Bewertung

Der Grundstückswert basiert meist auf dem Bodenrichtwert. Dieser wird von Gutachterausschüssen veröffentlicht und bildet die Lagequalität ab. Entscheidend sind Größe, Bebaubarkeit, Nutzungsmöglichkeiten und Umfeld.

2. Immobilienwert – verschiedene Bewertungsmethoden

Für den Wert der Immobilie selbst gibt es unterschiedliche Verfahren:

• Schätzung / vereinfachte Wertermittlung:

  Ein gängiger Ansatz ist die Berechnung anhand von Nutzfläche × Baupreis pro m² minus Abschläge für Alter, Zustand und notwendige Modernisierungen.

• Vergleichswertverfahren:

  Hier wird die Immobilie mit ähnlichen Gastronomieobjekten verglichen, die kürzlich verkauft wurden. Besonders relevant in Städten oder touristischen Regionen mit hoher Marktdichte.

• Sachwertverfahren (Gutachter):

  Ein öffentlich bestellter Wertgutachter kann den Gebäudewert detailliert ermitteln. Dabei wird der Wiederbeschaffungswert der Immobilie abzüglich Alterswertminderung herangezogen.

• Ertragswertverfahren:

  Bei verpachteten oder vermieteten Gastronomieobjekten wird oft der Ertrag (Miet-/Pachteinnahmen) als Grundlage genommen, kapitalisiert mit einem marktüblichen Faktor.

3. Inventarwert – Ausstattung und Technik

Das Inventar wird meist im Substanzwertverfahren bewertet:

• Ausgangspunkt ist der Wiederbeschaffungswert der vorhandenen Einrichtung und Technik.

• Abgezogen werden Abschläge für Abnutzung und Alter.

• Ergebnis ist der heutige Zeitwert.

Hier empfiehlt sich eine Inventarliste mit Einzelpositionen (Küchengeräte, Möbel, Kassensysteme etc.).

4. Geschäftswert – Bewertung des laufenden Betriebs

Noch anspruchsvoller ist die Bewertung des eigentlichen Restaurantbetriebs. Hierbei kommen verschiedene Verfahren zum Einsatz:

• Ertragswertverfahren:

  Hier stehen die zukünftigen nachhaltig erzielbaren Gewinne im Mittelpunkt. Der Durchschnittsgewinn der letzten Jahre wird kapitalisiert – abzüglich kalkulatorischer Unternehmerlöhne und Pachtäquivalente.

• Multiplikatorenverfahren:

  In der Gastronomie oft verwendet: Es werden Umsatz- oder EBITDA-Multiplikatoren herangezogen, die aus Branchenbenchmarks stammen (z. B. 3–5× EBITDA je nach Standort und Konzept).

• Substanzwertverfahren:

  Nur bei Betrieben ohne nennenswerten Gewinn sinnvoll. Hier wird der Wert der Vermögensgegenstände (Inventar, Vorräte, ggf. Markenrechte) ermittelt.

• Goodwill-Bewertung:

  Faktoren wie Markenbekanntheit, Stammkundschaft, Reputation oder Standortqualität können einen immateriellen Mehrwert darstellen.

5. Privatvermögen vs. Betriebsvermögen

Ein häufig unterschätzter Punkt: die steuerliche Behandlung des Verkaufs.

• Privatvermögen: Ein Verkauf kann nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei sein.

• Betriebsvermögen: Hier löst der Verkauf regelmäßig eine Versteuerung der stillen Reserven aus.

Ein steuerlicher Berater ist hier unverzichtbar, um böse Überraschungen zu vermeiden.

6. Realistische Zahlen als Bewertungsgrundlage

Auch wenn ein Käufer das Potenzial erkennt, die Gewinne deutlich zu steigern, gilt: Bewertet wird auf Basis der real erzielten, belegbaren Geschäftszahlen. Das schützt Käufer vor überhöhten Preisen und gibt Verkäufern eine seriöse Verhandlungsbasis.

7. Warum Absolut Gastronomie Immobilien die bessere Wahl ist

Normale Makler bewerten oft nur Grundstück und Gebäude. Absolut Gastronomie Immobilien geht deutlich weiter:

• Ganzheitliche Wertermittlung: Grundstück, Immobilie, Inventar, Geschäftsbetrieb.

• Anwendung branchenspezifischer Bewertungsverfahren (Ertragswert, Multiplikatoren, Goodwill).

• Erfahrung mit Steuer- und Rechtsfragen rund um Betriebsverkäufe. (aber keine Gewährleistung)

• Zugang zu Käufern und Investoren, die die Branche verstehen.

Damit schaffen wir eine fundierte Grundlage für Verkäufer und ein realistisches Angebot für Käufer.

---

Fazit:

Die Wertermittlung eines Restaurants erfordert die Kombination aus Immobilienbewertung und betriebswirtschaftlicher Analyse. Grundstück, Gebäude, Inventar und Geschäftsbetrieb müssen berücksichtigt werden – ergänzt um steuerliche Aspekte. Nur so entsteht ein faires Bild des Marktwerts. Mit der Expertise von Absolut Gastronomie Immobilien sichern sich Eigentümer eine professionelle und verlässliche Grundlage für den erfolgreichen Verkauf.

---