Der Markt der Hotel-Transaktionen ist in den letzten 24 Monaten spürbar zum Erliegen gekommen. Wie schwer ist es dann heutzutage ein Hotel zu verkaufen?
Wir als Spezial-Makler für Gastronomie und Hotels erhalten deutlich mehr Anfragen von Mandanten für den Verkauf Ihres Hotels. Sind wir vor noch 2Jahren aus dem Stuhl gesprungen vor Freude, so ist dies heute eine andere Gemengelage. Noch nie war das Transaktionsvolumen auf dem Markt der Hotels so niedrig wie im Jahr 2021. Wenn ein Verkauf des Ensembles auf der Kennedy Allee in Frankfurt einzeln benannt werden kann, weiß man wie wenig Aktivität auf dem Markt des "Hotel Verkauf" geboten war. Ein Trend der sich schon vor der Pandemie, vielleicht noch nicht so deutlich, abzeichnete war jedoch, das Hotels jenseits der Metropolen Deutschlands und als Ferien-Resort konzipierte Häuser, durchaus nachgefragt waren und es heute immer mehr sind.
Resorthotels stärker nachgefragt als Business Hotels - warum ist das so?
Durch die Pandemie war und ist die Nachfrage nach Ferienhotels stabiler und höher als die Nachfrage nach Business Hotels. Viele Firmen haben nicht nur das früher verpönte "working from home" entdeckt und etabliert, sondern durch die Pandemie auch erfahren das nicht jedes Meeting vor Ort und persönlich abgehalten werden muss. Sicher ersetzt nichts den persönlichen Kontakt, der kann jedoch heute - auch Dank der verbesserten Infrastruktur und verbessertem technischen Equipment in den Firmen - via Videokonferenzen gewährleistet werden. Das führt auch auf Dauer zu einem reduzierten Bedarf an Übernachtungen im Business Segment. Deshalb ist die Nachfrage nach Freizeitreisen stabiler als die der Geschäftsreisen und die Konsequenz daraus steigt auch die Attraktivität von Resort Hotels als Kapitalanlage oder als Teil der eigenen Marke.
Was bedeutet dies dann für den Verkauf eines Hotels? Es wird nicht leichter - aber auch nicht unmöglich! Sehr genau gilt es die Lage zu prüfen. Denn eine Regel ist auch heute in Zeiten der Pandemie gültig:
Eine 1A-Lage ist nicht reproduzierbar!
Bedeutet durch den Erwerb eines Bestandsgebäudes erlangen Investoren Zugang zu Lagen für die es heute keine Baugenehmigung für den Bau eines neuen Gebäudes mehr gäbe. Das muss im Verkaufsprozess genutzt werden! Heute mehr denn je, wollen Investoren fertig durchdachte Konzepte sehen. Gerade bei Freizeitresorts ist es beim Verkauf des Hotels wichtig, die Gastronomie für die Gäste erschlossen zu haben, die Unterbringung für das Personal muss mit eingeplant sein und auch die vielfältigen Angebote für die Gäste sind ein wichtiger Faktor für die Kaufentscheidung.
Es ist erkennbar, dass Hotel-Investoren mehr und mehr ihre Ankaufsprofile der Marktsituation anpassen. Hier ist durchaus Bewegung zu verzeichnen. Man kann also festhalten: Es ist durchaus wieder Bewegung im Hotelmarkt und das Jahr 2022 wird definitiv mehr Transaktionen verzeichnen als 2021. Ein entscheidender Faktor der uns leider immer wieder vor Heraus-forderungen stellt: Die Risikoabteilungen der Banken. Hier wird mit beiden Füssen auf die Bremse gedrückt, wenn es um die Finanzierung von Hotel-Objekten geht. Wir als Spezial-Makler arbeiten hier alternativ auch mit Partnern, um den Käufern die Finanzierung jenseits der hiesigen Kreditinstitute zu ermöglichen.
Fazit:
Es kommt wieder Bewegung in den Transaktionsmarkt von Hotels und die Herausforderungen, die sich beim Verkauf eines Hotels stellen, sind keine unüberwindbaren Hürden. Bei der Ausschreibung an potenzielle Käufer / Investoren ist die Lage, das Konzept und die Erschließung der Region jedoch noch wichtiger als vor der Pandemie