Worin unterscheidet sich Verpachtung vom Verkauf?

Beim Verpachten wechselt nicht das Eigentum; es entsteht ein Pachtverhältnis. Vorbereitung/Vermarktung ähneln dem Verkauf.

Hotel & Restaurant verpachten

Was muss ich beachten / vorbereiten, wenn ich ein Hotel oder Restaurant verpachten will? Und warum einen Gastronomie Makler beauftragen?

Die Absolut Gastronomie Immobililen führt Schritt für Schritt durch die Verpachtung von Hotel & Restaurant: von der Vorbereitung (Eigentümer-Einverständnis, belastbare Kennzahlen, Lieferanten-/Vertragsliste, Inventar & ggf. Ablöse) über die Vermarktung (Mediaplan mit Portalen, Fachmedien, Social Media, Direktansprache) und den Bewerber-Check (Selbstauskunft, Bonität, Erfahrung, Shortlist, Besichtigungen) bis zur Abwicklung mit Pachtvertrag, Inventarliste und Übergabeprotokoll.

Der Ablauf

Beratung

Im Erstgespräch be-sprechen wir zusammen die Vorgehensweise und legen u.a. den Pachtpreis fest.

Vermarktung

Wir vermarkten Ihr Hotel oder Restaurant /Hotel in vielen digitalen Kanälen aber auch direkt an unsere Kontakte.

Vorauswahl

Wir prüfen genau, ob der Interessent auch der passende Pächter ist.

Kaufvertrag

Wir übernehmen für Sie den Entwurf des Pachtvertrages.

Übergabe

Nach Eingang der Kaution und der ersten Pacht übernehmen wir die Koordination und Durchführung der Übergabe.

1. Die Vorbereitung

1.1 Eigentümer oder selbst Pächter

Immer wieder kommt es vor das der aktuelle Pächter selbst einen Nachfolger sucht. Hierbei gilt es jedoch vorher zu klären, ob dies im Sinne des Eigentümers ist. Am besten ist es natürlich, sich das schriftliche Einverständnis des Eigentümers einzuholen. Denn am Ende entscheidet immer der Eigentümer, da er auch der Vertragspartner im Pachtvertrag ist. Nur so kann sichergestellt werden, dass ein neuer Pächter erfolgreich vermittelt werden kann.

1.2 Zahlen statt Malen

Es gibt immer gute Gründe warum das aktuelle Pachtverhältnis beendet wird. Um einem potentiellen neuen Pächter die Erfolgschancen aufzuzeigen, sollte ein bisher erfolgreich geführter Betrieb immer auch Umsatzzahlen offenlegen. Natürlich hängt der Umsatz auch vom Gastronomen selbst ab, jedoch ist es für den neuen Pächter nicht von Nachteil die guten Umsätze des Vorgängers vor Augen zu haben. Aber auch Fixkosten wie Energiekosten sind hilfreich für die Planung. Wir empfehlen als Grundlage die Zahlen aus den zurückliegenden zwei Jahren zu verwenden.

1.3 Wichtige Eckdaten

Bei der Übernahme eines Gastronomischen Betriebes ist es für den neuen Pächter hilfreich, eine Liste der Firmen an die Hand zu bekommen, mit denen in der Vergangenheit zusammengearbeitet wurde:

Getränkelieferant
Brauerei (Vertragsgebunden J/N?)
Wäscheservice
Großmarkt
Energielieferant
Bestehende Serviceverträge für Inventar
etc.

1.4 Inventar

Je nachdem ob Inventar übernommen wird, ist es unabdingbar eine vollständige Liste des vorhandenen Inventars zu erstellen. Der neue Pächter entscheidet dann natürlich selbst, ob er alles weiterhin nutzt oder eigenes Inventar zur Verwendung bringt. Soll jedoch eine Ablöse oder Kaution bezahlt werden, so muss entsprechend der Wert des Inventars anhand der Liste dokumentiert sein.

1.5 Ablöse

Soll eine Ablöse für Inventar und Geschäftswert erhoben werden, so ist es zwingend erforderlich diese mit transparenten Zahlen zu rechtfertigen. Sprich der Wert des Inventars und des Geschäftswertes muss offengelegt werden. Eine Ablöse zu erheben ist gängiges Verfahren, jedoch verringert es die Erfolgschancen einen geigneten Pächter zu finden erheblich.

1.6. Illustration & Ausschreibung

Die Ausschreibung sollte jedem Medium und Zielgruppe angepasst werden. Ein Michelin-Sterne-Restaurant spricht eine andere Zielgruppe von möglichen Pächtern an, als z.Bsp. ein "Beachclub". Wir stellen auch immer wieder fest, dass Ausschreibungen mit tollen, hochwertigen Fotos und Videos viel mehr Anfragen generieren. Entsprechend sind wir immer bemüht die Ausschreibung hochwertig zu gestalten.

2. Vermarktung - Pächtersuche

2.1 Welche Medien belegen?

Alle Vorbereitungen sind abgeschlossen. Nun steht man vor der Herausforderung welche Medien werden genutzt,, um den perfekten Pächter anzusprechen. Dabei kommt es sehr stark auf das Objekt selbst an, die Lage und der veranschlagte Pachtzins. Anhand dieser Parameter suchen wir die passende Strategie für den "Mediaplan" aus. Von den üblichen Immobilienportalen bis zu Fachmedien hin zur sehr persönlichen Ansprache potentieller Pächter via unsere Adress-Datenbank, spielen wir die komplette Klaviatur. In der heutigen Zeit geht natürlich kein Weg an social-media vorbei. Hier sind wir bereits lange etabliert und verfügen über ein großes Netzwerk an Gastronomen oder Investoren. Auch bei den Kosten für die Anzeigenschaltungen liegt man sehr schnell bei mehreren Tausend Euro und die Kosten übersteigen definitiv die Kosten für einen Makler, der natürlich andere Einkaufskonditionen und Kontigente bei den jeweiligen Medien hat.

2.2 Der Bewerber-Check

Die Qualität der Bewerbungen sind völlig unterschiedlich. Sowohl in der Bewerbung selbst als auch in der Eignung einen gastronomischen Betrieb zu führen. Wir treffen hier die Vorauswahl, in dem wir im ersten Schritt mit jedem Bewerber telefonieren, oder alternativ eine Selbstauskunft über unser Formular einfordern. Nach Studie dieser Angaben treffen wir eine erste Selektion und führen dann Telefonate mit den interessanten Kandidaten. Die Bewerber die geeignet erscheinen kommen auf die shortlist. Dabei sind Kriterien wie Erfahrung, Qualitität der bisherigen Stationen, Bonität aber eben auch die Qualität der Bewerbung selbst wichtig.

2.3 Besichtigung und Kennenlernen

Die 3-5 besten Bewerber werden zur Besichtigung eingeladen. Zur Vorbereitung erhalten Sie von uns ein Bewerberprofil mit allen relevanten Informationen. Wir fokussieren uns dabei auf die Erfahrungen und Stationen in der Gastronomie. Der Termin dient auch dem persönlichen Gespräch, denn wie in jeder Beziehung , also auch dem Pachtverhältnis, zählt der Eindruck und die Chemie.

3. Abwicklung

3.1 Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist die Grundlage dafür, in ein gutes Pachtverhältnis zu starten. Die Klarheit, Vollständigkeit und Rechtskonformität müssen sichergestellt sein. Unsere Erfahrung stellen wir gerne zur Verfügung und natürlich auch Vorlagen für einen passenden Vertrag. Allerdings übernehmen wir keine Gewährleistung und empfehlen zwingend die Prüfung über einen Rechtsanwalt vor Unterzeichnung.

3.2. Inventarliste

Im Regelfall wird bei einem Pachtverhätnis das Objekt inventarisiert übergeben. Die Erfassung und Dokumentation der einzelnen Artikel / Geräte ist Teil der Abwicklung. Hierbei muss der Verpächter entscheiden ob und welche Artikel überlassen werden. Jedoch kann auch ein Pächter eigenes Inventar mit in den Geschäftsbetrieb einbringen und ggf. Ausstattung auf der Inventarliste nicht benötigen, sondern sein eigenes Inventar verwenden. Deshalb ist es sehr wichtig die Inventarliste akkurat und vollständig zu dokumentieren.

3.3. Übergabe

Die Übergabe des Restaurants oder Hotels dokumentieren wir selbstverständlich in allen Details, erstellen ein Protokoll und lassen dies von allen anwesenden Parteien unterzeichnen. Dies machen wir direkt vor Ort mit der entsprechenden digitalen Ausstattung. So vermeiden wir Missverständnisse oder Diskussionen im Nachhinein.

FAQ- Verpachtung Hotel oder Gatronomie

1. Wie unterscheidet sich Verpachtung vom Verkauf?

Die Parameter (Zahlen, Unterlagen, Vermarktung) ähneln sich – nur wechselt nicht das Eigentum, sondern es entsteht ein Pachtverhältnis.

2. Welche Unterlagen brauche ich für die Vorbereitung?

Eigentümer-Einverständnis, belastbare Kennzahlen (vorzugsweise die letzten 2 Jahre), Lieferanten-/Vertragsliste, Inventarliste, Begründung einer ggf. geforderten Ablöse.

3. Wie finde ich geeignete Pächter?

Kombination aus Immobilienportalen, Fachmedien, Social Media und direkter Ansprache aus Datenbanken – gesteuert über einen objektbezogenen Mediaplan. Wobei Social Media immer mehr an Gewicht gewinnt.