Hotel & Restaurant verpachten

Eine Verpachtung ist im Prinzip nicht groß unterschiedlich zu einem Verkauf einer Gastronomie Immobilie. Denn in den meisten Fällen sind die entscheidenden Parameter völlig identisch. Lediglich das die Immobilie nicht erworben, sondern nur in einem Pachtverhätnis überlassen wird. Was genau man beachten muss, welche Leistungen und Mehrwehrt wir erbringen anbei chronologisch aufgelistet.

1. Die Vorbereitung

1.1 Eigentümer oder selbst Pächter

Immer wieder kommt es vor das der aktuelle Pächter selbst einen Nachfolger sucht. Hierbei gilt es jedoch vorher zu klären, ob dies im Sinne des Eigentümers ist. Am besten ist es natürlich, sich das schriftliche Einverständnis des Eigentümers einzuholen. Denn am Ende entscheidet immer der Eigentümer, da er auch der Vertragspartner im Pachtvertrag ist. Nur so kann sichergestellt werden, dass ein neuer Pächter erfolgreich vermittelt werden kann.

1.2 Zahlen statt Malen

Es gibt immer gute Gründe warum das aktuelle Pachtverhältnis beendet wird. Um einem potentiellen neuen Pächter die Erfolgschancen aufzuzeigen, sollte ein bisher erfolgreich geführter Betrieb immer auch Umsatzzahlen offenlegen. Natürlich hängt der Umsatz auch vom Gastronomen selbst ab, jedoch ist es für den neuen Pächter nicht von Nachteil die guten Umsätze des Vorgängers vor Augen zu haben. Aber auch Fixkosten wie Energiekosten sind hilfreich für die Planung. Natürlich sind die letzten Jahre, bedingt durch die Pandemie und steigenede Kosten, nicht aussagekräftig. Deshalb empfehlen wir als Grundlage die Zahlen aus den Jahren 2018 oder 2019 zu verwenden.

1.3 Wichtige Eckdaten

Bei der Übernahme eines Gastronomischen Betriebes ist es für den neuen Pächter hilfreich, eine Liste der Firmen an die Hand zu bekommen, mit denen in der Vergangenheit zusammengearbeitet wurde:

Getränkelieferant
Brauerei (Vertragsgebunden J/N?)
Wäscheservice
Großmarkt
Energielieferant
Bestehende Serviceverträge für Inventar
etc.

1.4 Inventar

Je nachdem ob Inventar übernommen wird, ist es unabdingbar eine vollständige Liste des vorhandenen Inventars zu erstellen. Der neue Pächter entscheidet dann natürlich selbst, ob er alles weiterhin nutzt oder eigenes Inventar zur Verwendung bringt. Soll jedoch eine Ablöse oder Kaution bezahlt werden, so muss entsprechend der Wert des Inventars anhand der Liste dokumentiert sein.

1.5 Ablöse

Soll eine Ablöse für Inventar und Geschäftswert erhoben werden, so ist es zwingend erforderlich diese mit transparenten Zahlen zu rechtfertigen. Sprich der Wert des Inventars und des Geschäftswertes muss offengelegt werden. Eine Ablöse zu erheben ist gängiges Verfahren, jedoch verringert es die Erfolgschancen einen geigneten Pächter zu finden erheblich.

1.6 Illustration / Ausschreibung

Wie auch bei einem Verkauf einer Gastronomie-Immobilie sollte auch bei einer Verpachtung darauf geachtet werden, das schöne Bilder, Videos, ggf. auch ein virtueller Rundgang, alle Grundrisse, sowie Angaben zur Konkurrenzsituation im Umfeld verwendet bzw. eingebaut werden. Bei der Ermittlung einer angemessenen Pacht haben wir hier einen separaten Artikel online. Selbstverständlich sind wir auch behilflich einen angemessenen Pachtzins zu ermitteln. Gerade seit dem Ausbruch der Pandemie sind hier Besonderheiten zu berücksichtigen.

2. Vermarktung - Pächtersuche

2.1 Welche Medien belegen?

Alle Vorbereitungen sind abgeschlossen. Nun steht man vor der Herausforderung welche Medien werden genutzt,, um den perfekten Pächter anzusprechen. Dabei kommt es sehr stark auf das Objekt selbst an, die Lage und der veranschlagte Pachtzins. Anhand dieser Parameter suchen wir die passende Strategie für den "Mediaplan" aus. Von den üblichen Immobilienportalen bis zu Fachmedien hin zur sehr persönlichen Ansprache potentieller Pächter via unsere Adress-Datenbank, spielen wir die komplette Klaviatur. In der heutigen Zeit geht natürlich kein Weg an social-media vorbei. Hier sind wir bereits lange etabliert und verfügen über ein großes Netzwerk an Gastronomen oder Investoren. Auch bei den Kosten für die Anzeigenschaltungen liegt man sehr schnell bei mehreren Tausend Euro und die Kosten übersteigen definitiv die Kosten für einen Makler, der natürlich andere Einkaufskonditionen und Kontigente bei den jeweiligen Medien hat.

2.2 Der Bewerber-Check

Die Qualität der Bewerbungen sind völlig unterschiedlich. Sowohl in der Bewerbung selbst als auch in der Eignung einen gastronomischen Betrieb zu führen. Wir treffen hier die Vorauswahl, in dem wir im ersten Schritt eine Selbstauskunft über unser Formular einfordern. Nach Studie dieser Angaben treffen wir eine erste Selektion und führen dann Telefonate mit den interessanten Kandidaten. Die Bewerber die geeignet erscheinen kommen auf die shortlist. Dabei sind Kriterien wie Erfahrung, Qualitität der bisherigen Stationen, Bonität aber eben auch die Qualität der Bewerbung selbst wichtig.

2.3. Besichtigungen und persönliches Kennenlernen

Die Pachtbewerber der shortlist werden zu einem Besichtigungstermin eingeladen. Zur Vorbereitung erhalten Sie von uns ein vollständiges Bewerberprofil mit den relevanten Eckdaten und unserer Einschätzung. Der Besichtigungstermin dient natürlich auch dazu, sich kennenzulernen. Denn auch die Chemie zwischen Verpächter und Pächter muss stimmen. Sie entscheiden dann wer Ihr neuer Pächter sein wird.

3. Abwicklung

3.1 Pachtvertrag

Der Pachtvertrag ist die Grundlage dafür, in ein gutes Pachtverhältnis zu starten. Die Klarheit, Vollständigkeit und Rechtskonformität müssen sichergestellt sein. Unsere Erfahrung stellen wir gerne zur Verfügung und natürlich auch Vorlagen für einen passenden Vertrag. Allerdings übernehmen wir keine Gewährleistung und empfehlen zwingend die Prüfung über einen Rechtsanwalt vor Unterzeichnung.

3.2. Inventarliste

Im Regelfall wird bei einem Pachtverhätnis das Objekt inventarisiert übergeben. Die Erfassung und Dokumentation der einzelnen Artikel / Geräte ist Teil der Abwicklung. Hierbei muss der Verpächter entscheiden ob und welche Artikel überlassen werden. Jedoch kann auch ein Pächter eigenes Inventar mit in den Geschäftsbetrieb einbringen und ggf. Ausstattung auf der Inventarliste nicht benötigen, sondern sein eigenes Inventar verwenden. Deshalb ist es sehr wichtig die Inventarliste akkurat und vollständig zu dokumentieren.

3.3. Übergabe

Die Übergabe des Restaurants oder Hotels dokumentieren wir selbstverständlich in allen Details, erstellen ein Protokoll und lassen dies von allen anwesenden Parteien unterzeichnen. Dies machen wir direkt vor Ort mit der entsprechenden digitalen Ausstattung. So vermeiden wir Missverständnisse oder Diskussionen im Nachhinein.